Obsah:
Predaj váš druhý domov uprostred realitného trhu kupujúceho môže spôsobiť, že budete predávať domov so stratou. A aby to bolo ešte horšie, IRS vám umožňuje odpočítať stratu len vtedy, ak používate druhý domov ako prenájom alebo na iné investičné účely. Ale bez ohľadu na to, či vlastníte druhý domov ako investíciu alebo na osobné použitie, môžete vždy vyrovnať svoje ostatné kapitálové zisky so stratou.
Výpočet daňovej straty
Vždy by ste mali vypočítať výslednú kapitálovú stratu z predaja svojho druhého domova a nahlásiť ju na svojom zozname D, ktorý vyžaduje, aby ste najprv určili, aký je váš základ dane v druhom domove. Vaša daňová základňa sa rovná vašim obstarávacím alebo stavebným nákladom, väčšina vašich nákladov na uzavretie a náklady, ktoré vám vzniknú v súvislosti s trvalým vylepšením domova pred jeho predajom. Ak predávate dom za menej ako daňový základ, vypočítajte si stratu ako základ mínus výnosy z predaja.
Investičné odpisy
Ak je váš druhý domov je investícia, ako je prenájom nehnuteľnosti, musíte znížiť svoj daňový základ pre kumulatívne množstvo odpisov odpočítanie, ktoré si nárok na dom do dátumu jeho predaja. Napríklad, ak si kúpite prenájom domu v roku 2009 za 200.000 dolárov a nárok na dva roky odpisov odpočítanie v celkovej výške 14.242 dolárov až do dátumu predaja v roku 2011, musíte znížiť daňový základ na 185.758 dolárov pre účely výpočtu straty na druhý domov.
Zníženie kapitálových výnosov
Keď pripravíte svoje daňové priznanie po ukončení daňového roka, IRS vyžaduje, aby ste nahlásili všetky transakcie kapitálového majetku na zozname D bez ohľadu na to, či výsledok je zisk alebo strata. Keďže vypočítavate svoje kapitálové transakcie oddelene od ostatných zdrojov príjmu, môžete všetky transakcie vykonať spoločne tak, aby ste nakoniec dosiahli jeden čistý zisk alebo stratu za daný rok. Preto daňová strata na vašom druhom domove znižuje kapitálové zisky, ktoré vykazujete z predaja iných aktív, bez ohľadu na to, či sa zisk týka predaja iného domu, akcií, dlhopisov alebo dokonca zbierky známok.
Ročné odpočítanie strát
IRS poskytuje dodatočnú daňovú výhodu pre niektoré z vašich kapitálových strát vo forme ročnej zrážky vo výške 3 000 USD z vášho iného neinvestičného zdaniteľného príjmu. Tento odpočet je však k dispozícii len pre vaše straty investičného majetku. Preto, ak je váš druhý domov je osobný majetok, odpočet nie je k dispozícii pre stratu, ktorá zostáva po odstránení kapitálových ziskov s ním. Ale ak použijete druhý domov na investičné účely, môžete si uplatniť nárok na odpočet. Aj keď môžete previesť nadbytočné kapitálové straty na zníženie budúcich kapitálových ziskov, iba budúce investičné straty sú oprávnené na budúce zrážky vo výške 3 000 USD.