Obsah:
Úver na hodnotu (LTV) je pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti v čase, keď je úver poskytnutý. Väčšina hypoték bez hypotekárneho poistenia vyžaduje LTV nie viac ako 80 percent - to znamená, že hypotéka nemôže byť vyššia ako 80 percent hodnoty nehnuteľnosti. V reverznej hypotéky, LTV nie je samostatná funkcia. To znamená, že neexistuje žiadne stanovené maximum a pomer je ovplyvnený inými faktormi; vo väčšine prípadov to však trvá približne 50 až 65 percent.
Ako sa reverzné hypotekárne prácu?
Reverznej hypotéky je úver na bývanie k dispozícii pre seniorov vo veku 62 a starší, ktorý nemusí byť splácaný tak dlho, ako dlžník naďalej žije v zastavenej domácnosti. Úroky sa zvyčajne zvyšujú na princípe, takže zostatok úveru môže byť niekoľkonásobok pôvodnej sumy úveru. Ide o pôžičku bez nároku na úhradu, čo znamená, že dlžník nie je osobne zodpovedný za splatenie. Očakávaným zdrojom splácania sú skôr počiatočné imanie domov spolu s jeho zhodnotením počas úverového obdobia. Dlžník platí za hypotekárne poistenie, ktoré bude použité na splácanie veriteľa, ak domáci kapitál nestačí na úplné splatenie úveru.
Kvalifikácia úveru
Existujú iba dve základné kvalifikácie pre reverzné hypotekárne dlžník: veku a vlastného kapitálu. Minimálna požadovaná hodnota vlastného kapitálu však nie je špecifickým údajom uplatniteľným na všetky prípady. Skôr je to jeden z niekoľkých vzájomne súvisiacich faktorov, ktoré idú do stanovenia maximálnej výšky úveru. Tieto faktory sú domácou hodnotou až do maximálneho stropu; Vek; úroková sadzba; a typ úveru, ktorý zahŕňa paušálnu sumu, mesačnú platbu počas určeného obdobia, mesačnú platbu počas celého života, úverovú linku alebo kombináciu týchto možností.
vzorec
Vzorec na určenie maximálnej výšky úveru, ktorý by ste dostali podľa zdĺhavého prieskumu Federálneho rezervného systému, je zložitý a môže ho periodicky meniť a dopĺňať ministerstvo pre bývanie a rozvoj miest. Začína na hodnote vášho domova, až do národného limitu stanoveného na 625 500 USD od roku 2011. V druhom kroku sa váš vek a aktuálna úroková sadzba účtovaná za typ úveru, ktorý by ste chceli, porovnávajú s cieľom dosiahnuť hodnotu medzi 0 a 1. je vynásobená hodnotou vášho domova alebo maximálnym stropom, podľa toho, čo je menšie. Výsledná hodnota je maximálna výška úveru, na ktorú ste oprávnený. Z tohto čísla odpočítate všetky existujúce dlhy, ktoré máte na dome. To je množstvo peňazí, ktoré môžete získať, znížené o náklady na uzavretie úveru.
Online kalkulačka
Vzhľadom k tomu, vzorec je tak zložité a úrokové sadzby meniť denne, tam sú on-line reverzné hypotekárne kalkulačky môžete použiť na určenie, koľko peňazí by ste boli oprávnení, a preto koľko vlastného kapitálu musíte mať nárok. Napríklad, 62-rok-starý jediný majiteľ domu, s 300.000 dolárov domov, ktorý chce paušálnu sumu reverznej hypotéky by nárok na pôžičku vo výške 157.000 dolárov s pevnou sadzbou 6,4 percenta, ktorá zahŕňa hypotekárne poistenie. Ak majiteľ domu má 50 percent vlastného imania v domácnosti, to by znamenalo, že ona tiež dlhuje 150.000 dolárov na existujúce hypotéky. Hypotéka by sa musela splácať reverznou hypotékou, pričom 7 000 USD by sa malo zaplatiť za náklady na uzavretie. Majiteľ domu v rovnakom veku, ktorý chce mať tú istú pôžičku a dostane rovnakú sadzbu, by nebol oprávnený, keby mal LTV viac ako 50%. Ako dlžník starne, jeho výška úveru sa zvýši, a preto by aj jeho LTV. Vo veku 90 rokov by ten istý dlžník dostal 210 000 USD, čo by malo za následok LTV vo výške približne 67 percent.