Čo je poistné na hypotekárne poistenie?

Federálna správa bývania nevytvára pôžičky ani ich kupuje ako Fannie Mae a Freddie Mac. Namiesto toho, FHA poistí hypotéky, čo znamená, že FHA spláca banky straty by váš úver ísť do zlyhania - rovnako ako auto poisťovateľ platí váš nárok v kolízii. Samozrejme, peniaze musia prísť niekde. Na financovanie svojich potenciálnych strát, FHA žiada dlžníkov, aby zaplatili dva typy poistného na hypotekárne poistenie: vopred MIP zaviedli do úveru pri záverečnej a mesačnej MIP zaplatené spolu s mesačnou splátkou hypotéky.

MIP je hypotekárne poistenie špecifické pre pôžičky poistené FHA.credit: doockie / iStock / Getty Images

Poistenie voči dlžníkovi

Na rozdiel od konvenčných hypoték, FHA-poistené úvery vyžadujú zálohu vo výške len 3,5 percenta na uzavretie. To robí FHA pôžičky riskantné. Ak ceny domov klesnú dokonca mierne, výnosy z predaja nemusia stačiť na pokrytie úverových nákladov v prípade, že banka musí vylúčiť. Na krytie svojich strát FHA zbiera MDC od každého dlžníka a platí ich do banku, ktorá je známa ako fond vzájomného poistenia hypoték. FHA používa fond MMI na úhradu strát veriteľa, ak si nesplácate úver. Bez týchto peňazí by FHA nebola schopná poistiť pôžičky s takými nízkymi platbami.

Všetci platia

MIP je povinná pre všetky úvery FHA bez ohľadu na sumu, ktorú dlžník odloží. Avšak dlžníci s väčšími platbami platia MIP na kratšie časové obdobie. Takže, ak ste dať dole menej ako 10 percent, ako väčšina dlžníkov FHA robiť, musíte zaplatiť MIP po celú dobu trvania úveru. Ak odložíte 10% alebo viac, platíte MIP 11 rokov alebo do konca úverového obdobia, podľa toho, čo nastane skôr.

Predné MIP platené pri zatváraní

Všetci dlžníci FHA platia pri uzavretí MIP, alebo UFMIP. Sadzba je 1,75% z výšky úveru bez ohľadu na dobu trvania úveru alebo výšku zálohy. Takže, ak si požičate 200 000 dolárov, vaše predbežné MIP by bolo 3 500 USD bez ohľadu na to, či máte úver vo výške 15 alebo 30 rokov. FHA automaticky pripočíta platbu k zostatku úveru pri uzávierke - nemusíte platiť v hotovosti. UFMIP je jednorazový poplatok. Akonáhle budete platiť, nebudete požiadaní o tieto peniaze znova.

Ročná MIP Platená mesačne

Ročné MIP je zložitejšie, pretože sadzby sa líšia podľa vašej hypotéky termín a veľkosť vašej zálohy. FHA tiež mení ročné sadzby MDC s relatívnou frekvenciou, takže úver vzniknutý v roku 2010 bude mať iné sadzby ako úver na rok 2015. V čase zverejnenia, 30-ročný úver s minimálnou 3,5% akontáciou má ročný poplatok vo výške 0,85% z výšky úveru. Dlžníci s 15-ročnými hypotékami majú sadzby od 0,45 do 0,95%. Napriek tomu, že sa nazývajú ročné MDC, v skutočnosti platíte prémiu v 12 rovnakých splátkach zahrnutých v mesačnej splátke hypotéky.

Zrušenie MIP na staršie úvery

Ak vaša pôžička uzatvorená pred 3. júnom 2013, FHA automaticky zruší MIP, keď váš pomer úverov k hodnote alebo LTV dosiahne 78%. Vaše LTV je čiastka, ktorú ste museli zaplatiť z vášho úveru vydeleného posledným známym ocenením vášho domova FHA - to bude zvyčajne kúpna cena. Takže, ak ste si požičali 200.000 dolárov na nákup 210.000 dolárov domov, vaše LTV je 95 percent. Keď splácate úver na $ 163,000, vaše LTV klesne pod 78 percent a MIP odpadne. Pre niektoré 30-ročné pôžičky musíte zaplatiť MDC najmenej 60 mesiacov pred zrušením platby FHA. Z úverov uzatvorených po 3. júni 2013 nie je možné zrušiť MIP okrem úplného splatenia zostatku úveru.