Obsah:
Zaradenie hodnoty do nákupu komerčných nehnuteľností je kľúčom k dosiahnutiu budúcich ziskov a zabráneniu potenciálnym stratám. Investori potrebujú jednoduchý, ale presný spôsob stanovenia aktuálnej ceny a budúceho potenciálu zárobku požadovaného nákupu komerčných nehnuteľností. Existujú tri metódy, ktoré, ak sa použijú spoločne, poskytnú spoľahlivú hodnotu, ktorú ponúknu ako predajnú alebo nákupnú cenu.
krok
Porovnajte nedávne predajné ceny podobných budov v rovnakej oblasti. Toto je prístup priameho porovnávania. V minulosti boli porovnávacie predaje jedinou oblasťou odhadcov. Dnes je táto informácia ľahko dostupná vďaka nedávnej popularite internetových stránok porovnávajúcich nehnuteľnosti na internete (pozri zdroje). Informácie na týchto webových stránkach sú zhromažďované z viacerých zdrojov, vrátane verejných záznamov a výpisov z minulých predajov. Tieto údaje by sa mali vnímať ako odhady. Hodnoty majetku sa môžu meniť v dôsledku renovácií, podmienok okolia a času potrebného na aktualizáciu verejných záznamov.
krok
Použite metódu nákladového prístupu, aby sa tak kupujúcemu, ako aj predávajúcemu poskytla predstava o hodnote nehnuteľnosti na základe reprodukčných nákladov na akékoľvek vylepšenia pôdy. Takéto zlepšenia zahŕňajú budovy, terénne úpravy a parkoviská. Túto metódu používajte len v spojení s inými metódami hodnotenia. Kupujúci a predávajúci, ktorí používajú len túto metódu, budú čeliť možným nepresnostiam založeným na stave budov a okolitých pozemkov.
krok
Použite násobiteľ hrubého nájomného. Je to presnejší a užitočnejší nástroj na určenie hodnôt komerčných nehnuteľností. Informácie potrebné na vykonanie tohto výpočtu zahŕňajú ročný hrubý príjem z prenájmu vynásobený počtom rokov, o ktorých sa kupujúci domnieva, že bude musieť zaplatiť za nákup. Z matematického hľadiska je vzorec nasledovný: Hodnota = hrubý príjem z prenájmu x násobok hrubého nájomného. Napríklad majetok, ktorý každý rok generuje 100 000 USD z hrubého príjmu z prenájmu, vynásobený dobou držby 10 rokov, by hodnotu majetku určil na 1 milión dolárov. Použitie tejto metódy nie je obzvlášť dobré pre voľné byty a / alebo kancelárie, pretože trvá dlhý čas na nájdenie nových nájomcov. Investori by mali vo svojich výpočtoch vybudovať najmenej 5% faktor voľných pracovných miest.
krok
Na určenie hodnoty zahrňte metódu Cap Rate. Táto metóda je vyjadrená v percentách a vypočíta sa čistým prevádzkovým výnosom a vydelí sa do ceny nehnuteľnosti. Čisté prevádzkové výnosy (NOI) sú celkové príjmy mínus voľné pracovné miesta a náklady. Ako príklad, ak je hodnota NOI nehnuteľnosti 50 000 dolárov ročne a porovnateľné ceny kapitálové ceny sú 5%, nehnuteľnosť možno ohodnotiť na 1 milión USD.