Obsah:
Financovanie vlastníka nastáva vtedy, keď vlastník nehnuteľnosti súhlasí s prijatím platieb priamo od kupujúceho namiesto prijatia kúpnej ceny paušálnou sumou od požičiavajúcej inštitúcie. Kupujúci sa zvyčajne pohybuje okamžite, ale neberie titul až do ukončenia všetkých platieb. Toto usporiadanie je všeobecne známe ako pozemková zmluva. Hoci zákony v Južnej Karolíne, ktoré upravujú pozemkové zmluvy, sú podobné zákonom iných štátov, obsahujú charakteristické znaky.
Hypotéky a záložné práva
Kupujúci na základe pozemkovej zmluvy nadobúda vlastnícky nárok na pozemky, ktoré podliehajú všetkým existujúcim hypotékam alebo záložným právam na nehnuteľnosť. V dôsledku toho by mal kupujúci vykonať vyhľadávanie titulov na úrade krajinských katastrálnych úradov predtým, ako bude zmluva podpísaná, a skôr, ako nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Ak je majetok v čase, keď predávajúci prevedie vlastníctvo, predmetom hypotekárneho záložného práva alebo záložného práva, kupujúci preberá majetok, ktorý mu podlieha, ale má voči predávajúcemu právny nárok na náhradu škody. Ak je hypotéka alebo záložné právo nezaznamenané, zanikne, keď vlastnícke právo prechádza na kupujúceho, aj keď držiteľ hypotéky alebo záložného práva bude mať voči predávajúcemu stále nezaistenú pohľadávku za dlžnú sumu.
štandardné
Južná Karolína ponúka menej formálnej ochrany kupujúcim v rámci pozemkových zmlúv ako zákony mnohých iných štátov. Umožňuje, aby zmluvy o pôde obsahovali ustanovenia o konfiškácii, ktoré oprávňujú predávajúceho zaistiť majetok bez vylúčenia alebo vyplatenia náhrady v prípade, že kupujúci v čase splácania kedykoľvek zlyhá. To znamená, že kupujúci nemá v tuzemsku žiadny majetok, kým nezíska právny titul. Kupujúci a predávajúci môžu v pozemkovej zmluve dohodnúť spravodlivejšie usporiadanie.
Equitable Relief
Kvôli tvrdým dôsledkom prepadnutia, kupujúci, ktorý prepadne všetky platby v pozemkovej zmluve, sa môže odvolať na súd spravodlivého zaobchádzania. Hoci neexistujú žiadne zákonné ochrany, ktoré by pomohli kupujúcim, ktorí prepadli, prípad South Carolina z roku 2002 v prípade Lewis v. Premium Inv. Corp. zistil, že súd v Južnej Karolíne má právo donútiť predávajúceho, aby zabránil predaju, predal majetok pri súdnom predaji a výnosoch z výnosov prevyšujúcich nesplatený dlh kupujúceho voči kupujúcemu, čím sa zachová vlastné imanie kupujúceho. Taktiež sa zistilo, že súd môže kupujúcemu povoliť druhú šancu vlastniť majetok, ak zaplatí novému vlastníkovi sumu jeho nesplateného dlhu v rámci určitej doby splatnosti stanovenej súdom. Tieto opravné prostriedky udeľujú súdy len vtedy, ak skutkové okolnosti prípadu naznačujú, že by inak vznikla nespravodlivosť.
Title Transfer
Po ukončení všetkých platieb je kupujúci povinný previesť vlastnícke právo na kupujúceho. Väčšina pozemkových zmlúv vyžaduje, aby predávajúci poskytol "obchodovateľný titul", čo znamená, že na nehnuteľnosti nie sú žiadne záložné práva alebo hypotéky. Ak predávajúci neprevedie vlastnícke právo, alebo ak prevezme vlastnícke právo s vadou, napríklad nezaplatenou hypotékou, môže kupujúci požiadať o odpustenie. Môže požadovať od predávajúceho náhradu škôd, ako je napríklad výška nezaplatenej hypotéky, alebo môže požiadať súd, aby nariadil krajskému úradu pre evidenciu pozemkov, aby mu postúpil vlastnícke právo k nehnuteľnosti.