Obsah:
Keď majiteľ domu neuskutoční včasné splátky hypotéky, hypotekárny veriteľ - spravidla banka - môže uzavrieť zmluvu o nehnuteľnosti. Uzavretie je právny proces, pri ktorom vlastník domu stráca nárok na bývanie a veriteľ dostane majetok alebo sumu peňazí z predaja nehnuteľnosti. Veritelia musia verejne oznámiť, kedy začnú konanie o uzavretí zmluvy, čo je informácia, ktorú môžete použiť, ak chcete nehnuteľnosť kúpiť. Predobjednaný domov si môžete kúpiť pred, počas alebo po aukcii.
Príprava na nákup
Ak chcete kúpiť zabavený majetok, budete musieť vykonať určité prípravy, vrátane:
-
Identifikácia dostupných vlastností: Môžete skontrolovať on-line viac výpis služby, alebo MLS, pre domácnosti v pred aukcii fáze uzavretia, domy majú byť dražené alebo domy na predaj priamo od veriteľa. Služba MLS má možnosti vyhľadávania, ktoré umožňujú určiť stav, umiestnenie, typ a cenové rozpätie vlastností v uzavretí.
-
Zabezpečenie financovania: Budete musieť zabezpečiť hotovosť na kúpu zabaveného majetku. Aukcie sú vždy len v hotovosti.
-
Kontaktovanie príslušnej strany: Môže to byť veriteľ, majiteľ alebo zástupca majiteľa. Urobte opatrenia na kontrolu vlastností, ktoré vás zaujímajú.
Nákup vlastností pred uzavretím
Bežne medzi uzavretím registrácie a aukciou uplynie niekoľko mesiacov. Počas predbežného uzatvorenia predplatného si môžete kúpiť dom prostredníctvom ponuky majiteľovi. Ak je suma, ktorú ponúkate, nižšia ako zostávajúci hypotekárny zostatok, transakcia sa nazýva a predaj a musí byť schválený veriteľom. Nehnuteľnosti s krátkym predajom sa zvyčajne predávajú "tak ako sú", čo znamená, že preberáte finančnú zodpovednosť za akékoľvek opravy, ktoré si nehnuteľnosť vyžaduje. Okrem získania súhlasu veriteľa s krátkodobým predajom je nákup pred dražbou podobný bežnému procesu domáceho nákupu.
Nákup v aukcii
Keď je konanie o uzavretí uzavreté, domov sa dá do aukcie, zvyčajne miestnym úradníkom, ako je napríklad šerif. Veriteľ zvyčajne stanovuje a rezerva suma - minimálna suma, ktorú bude na majetok akceptovať. Pri kúpe uzavretého domu na aukcii by ste mali:
-
Porozumieť procesu ponúkania ponúk vo vašom štáte. Niektoré štáty vyžadujú, aby ste priniesli plnú sumu v hotovosti alebo šeku pokladníka, zatiaľ čo iní požadujú len malý vklad v hotovosti, ktorý môže byť nevratný. Preskúmajte zákon o uzavretí svojho štátu a sledujte aukciu alebo dva, aby ste sa s týmto procesom stretli.
-
Skontrolujte krajské záznamy o vlastnostiach, ktoré vás zaujímajú, aby ste našli potenciálne výhodné ceny. Môžete zistiť odhadovanú hodnotu nehnuteľnosti a všetky hypotéky, záložné práva alebo splatné dane. Ak ste vyhrali cenu, môžete byť zodpovední za zaplatenie niektorých alebo všetkých záložných práv.
-
Overte si dátum aukcie s vlastníkom majetku, ktorý chcete, pretože tieto dátumy sa môžu z rôznych dôvodov zmeniť. Ak sa chcete zúčastniť aukcie, možno sa budete musieť zaregistrovať v aukcii.
-
Nastavte limit cenovej ponuky, najmä v štátoch, kde musíte priniesť celú sumu v hotovosti. Váš výskum by mal informovať váš limit, a to by vás malo ochrániť pred tým, aby ste boli zamotaný do vzrušenia ponuky vojny, ktorá znižuje alebo odstraňuje dohodu. RealtyTrac, MLS výpis agentúra, odporúča nastaviť limit ponuky na 80 percent z trhovej hodnoty nehnuteľnosti, vrátane záložných práv a potrebné opravy.
-
Ak ste novým uchádzačom, vezmite svoje podnety od skúsených uchádzačov, ale nenechajte sa ich zastrašiť. Držte sa limitu cenovej ponuky.
-
Ak Vaša ponuka vyhrá, dražiteľ vám poskytne overovacie dokumenty. Overte si postup prevzatia vlastníctva, Niektoré štáty umožňujú okamžité vlastníctvo, zatiaľ čo iné môžu vyžadovať dni alebo týždne. Zistite, či ste zodpovední za to, že šerif vysťahoval súčasných obyvateľov.
Keď Aukcia zlyhá
Ak horná ponuka na bývanie nespĺňa požiadavky veriteľa na rezervu, banka sa stáva vlastníkom domu, ktorý je teraz klasifikovaný ako nehnuteľný majetok alebo REO, nehnuteľnosť. Banka si môže prenajať aukčnú budovu a opätovne uviesť nehnuteľnosť do aukcie. Pred aukciou si môžete prezrieť nehnuteľnosť, aby ste mohli nastaviť limit ceny. Musíte sa zaregistrovať, aby ste sa mohli zúčastniť na aukcii REO, a poskytnúť výšku vkladu - zvyčajne 5 až 10 percent - okamžite, ak Vaša ponuka vyhrá, aj keď môžete žiť v stave, ktorý vyžaduje plnú platbu naraz. Uvedomte si, že majetok sa predáva "tak ako je" a možno budete musieť vysťahovať nespolupracujúcich cestujúcich. Alternatívne by banka mohla umiestniť REO na predaj ako zmluvný majetok prostredníctvom realitného makléra.