Obsah:
Právny jazyk používaný v celom procese uzavretia môže byť mätúci pre majiteľov domov. Bežne používaný výraz je "predvolený". Nesplácanie sa vzťahuje tak na zmeškané splátky hypotéky, ako aj na rozhodnutie o neplnení, ktoré súd vydá. Ani podmienky nenaznačujú dobrú správu pre majiteľa domu. rozsudok pre prípad zlyhania je však podstatne horší.
Proces uzatvorenia
Chýbajúce splátky hypotéky sú začiatkom procesu uzavretia. Veritelia sa zvyčajne snažia kontaktovať majiteľa domu poštou, pokiaľ ide o prvé zmeškané platby. Následne uskutočňujú telefonické hovory a posielajú listy, ak hypotéka naďalej neplatí. V tomto bode majitelia domov sú považované za nesplácané, ak hypotéka ide nezaplatené na tri mesiace. Veritelia zasielajú oznámenie o zlyhaní, ktoré umožňuje zákazníkovi vedieť, že hrozí konanie o uzavretí. Kedykoľvek majiteľ domu môže zastaviť uzavretie procesu pokusom o zmenu úveru alebo prácu s veriteľom vypracovať riešenie.
Predvolený rozsudok
Ak majiteľ domu nereaguje na oznámenia veriteľa, veriteľ môže podať návrh na rozhodnutie o nesplnení povinnosti. Ide o rozsudok proti majiteľovi domu z dôvodu nezaplatenia a porušenia zmluvy o hypotéke. Ak vlastník proti návrhu nenamieta, súd predpokladá, že vlastník nemá námietky ani argument proti nároku veriteľa na zmluvné porušenie. Majiteľovi domu sa zašle oznámenie o neplnení. V štátoch, ktoré nie sú súdnymi exekútormi, je to začiatok procesu uzavretia trhu. Mimosúdne sa vzťahuje na zabavenia, ktoré si nevyžadujú podpis sudcu pre dom, ktorý má byť zabavený a predaný v aukcii. V súdnych štátoch je majiteľovi zaslané oznámenie o vypočutí o uzavretí a má možnosť prísť na súd a napadnúť uzavretie.
Vyhnutie sa predvolenému rozsudku
Majitelia domov sa môžu vyhnúť rozsudku pre zmeškanie kontaktovaním svojho veriteľa, hneď ako začnú mať problémy s plnením hypotekárnych platieb. Existujú vládne programy, ako sú úpravy úverov a krátke predaje, ktoré môžu pomôcť vlastníkom v núdzi. Ak vlastník nie je schopný vyjednávať s veriteľom, môže proti rozsudku pre zmeškanie naďalej vzniesť námietku podaním návrhu na súd na uvoľnenie alebo zamietnutie rozsudku. Veritelia musia preukázať, že majú právo vylúčiť sa skôr, ako sa obrátia na súd. Hypotéky, ktoré boli prevedené medzi veriteľmi, niekedy strácajú správnu administratívu, čo umožňuje majiteľom, aby sa rozsudok uvoľnil, kým nebude papierovanie v poriadku. V súdnych štátoch môžu vlastníci na pojednávaní napadnúť uzavretie trhu.
Po vynesení rozsudku
Ako už bolo uvedené, rozsudok pre zmeškanie začína proces formálneho uzavretia. Nedostatok odpovede zo strany majiteľa domu znamená, že domov sa predá v aukcii. Načasovanie predaja sa líši od štátu k štátu, ale zvyčajne je to priemer 30 dní po odoslaní predvoleného oznámenia. V súdnych štátoch to môže trvať trochu dlhšie, pretože sudca musí podpísať príkaz na uzavretie. Ak domov predá v aukcii, vlastníkovi sa zašle písomné oznámenie o ukončení. Toto oznámenie dáva súčasnému predchádzajúcemu majiteľovi päť až 30 dní na uvoľnenie domova. Nevyužitie priestorov môže viesť k vysťahovaniu.