Code of Indiana o uzavretí nehnuteľností & práva nájomcov '

Ak vaša jediná asociácia so štátom Indiana je z pozerania futbalu Notre Dame alebo si spomeniete na usmievajúceho sa 6-ročného Rona Howarda, ktorý spieva chválu Garyho, Indianu, v "The Music Man", nemusíte si byť vedomí toho, že Indiana trpela jedným z nich. Najvyššie miery zabavovania v krajine na začiatku krízy uzavretia trhu v roku 2006, podľa štúdie z roku 2007, "My Old Indiana Home: Štúdia rastúce miery uzavretia trhu" z University of Southern Indiana. Proces uzavretia trhu a práva súvisiacich nájomcov v štáte Hoosier sú uvedené vo federálnom a štátnom práve.

Indiana mestá a predmestia boli ťažko zasiahnuteľné.

Proces uzatvorenia

Zabavenie majetku v Spojených štátoch je buď súdne (súdne) alebo súdne (administratívne). V Indiane sú zaistenia súdne. Od roku 2011 museli predchádzajúci veritelia poslať výpoveď dlžníkom, ktorí boli delikventní, najmenej 30 dní pred podaním žaloby na zabránenie prístupu na súd. Iniciujú konanie o uzavretí zmluvy podaním žaloby a zaznamenaním toho, čo je známe ako „lis pendens“ alebo oznámenia o prebiehajúcom súdnom konaní. Vymenované strany majú právo požiadať konferenciu o urovnaní, aby sa usilovala o alternatívu k uzavretiu trhu, napríklad o zmenu úveru. Súd v konečnom dôsledku vydá rozsudok za alebo proti uzavretiu trhu, a ak prvý, nariadi predaj nehnuteľnosti.

Zapojenie nájomcu do súdneho sporu

Uzavretie veriteľov v Indiane môže zahŕňať tak vlastníka nehnuteľnosti, ako aj nájomcov v uzavretí trhu, pretože nájomná zmluva je vlastne záujmom o nehnuteľnosť. Účelom veriteľa vrátane nájomcu v akcii je skončiť s tým, že práva nájomcu spojené s majetkom - to znamená ukončiť jej nájom. Avšak, väčšina veriteľov súbor len proti dlžníkovi, a to najmä od roku 2009 federálny zákon zakazujúci veriteľom od ukončenia lízingu po uzavretí trhu nadobudol účinnosť.

Ochrana nájomcov pri uzavretí trhu

Federálna ochrana nájomcov na uzavretie zákona z roku 2009 vyžaduje veriteľov a uzavretie kupujúci ctiť existujúce obytné nájomné po uzavretí trhu. Jedinou výnimkou z tejto požiadavky je, keď majetok na uzavretie trhu kúpi jednotlivec, ktorý má v úmysle obsadiť samotnú nájomnú jednotku. Pri ukončení lízingu alebo nájomníkov bez nájmu, vylúčenie veriteľov a všetkých ostatných nových vlastníkov, vrátane tých, ktorí majú v úmysle obsadiť jednotku, musí poskytnúť nájomcom oznámenie 90 dní pred začatím súdneho procesu vysťahovania.

Vylúčenie po uzavretí

Zabavenie veriteľa alebo iného kupujúceho s uzavretím trhu má v spoločnosti Indiana právo ukončiť nájom po uzavretí trhu bez oprávneného dôvodu - to znamená bez dôvodu nájmu, ako napríklad nezaplatenie nájomného. Po 90-dňovom oznámení požadovanom federálnym zákonom, vlastník sleduje vysťahovanie v Indiane podaním žaloby na vysťahovanie, ktorá sa nazýva nezákonným zadržiavateľom na súde. Nájomcovi je umožnené vypočutie. Ak je vysťahovanie schválené, vykonáva ho krajský šerif, ktorý najprv pošle majetok a potom násilne odstráni všetkých zostávajúcich obyvateľov.