Čo je zmluva o nehnuteľnostiach?

Zmluva o opcii na nehnuteľnosti je právnou dohodou medzi kupujúcim nehnuteľnosti a jej vlastníkom. Potenciálny kupujúci je povinný zaplatiť vlastníkovi nehnuteľnosti opčný poplatok za právo poskytnuté v opčnej zmluve. Keďže opčná zmluva je odvodená zo zmluvy o predaji nehnuteľností, je finančným derivátom. Ak je opčná zmluva prevoditeľná alebo prevoditeľná, má hodnotu sama o sebe a môže byť prevedená alebo pridelená inému potenciálnemu kupujúcemu na zisk.

Možnosť versus povinnosť

Podobne ako väčšina opčných zmlúv, aj zmluva o opciách na nehnuteľnosti zvyčajne poskytuje potenciálnemu kupujúcemu právo na nákup, ale bez uloženia povinnosti tak urobiť. Vlastník nehnuteľnosti podpisujúci opčnú zmluvu má však zákonnú povinnosť predať nehnuteľnosť za podmienok uvedených v zmluve o opcii na nehnuteľnosti. Ak vlastník neuskutoční predaj podľa podmienok opčnej zmluvy, majiteľovi hrozí súdny spor, ktorý by mohol prinútiť predaj nehnuteľnosti.

Povinnosť predať

Zatiaľ čo potenciálni kupujúci nie sú povinní kupovať nehnuteľnosti, majitelia zmlúv musia predávať za stanovenú cenu. Ak kupujúci alebo kupujúci opcie uplatní opciu na kúpu spôsobom uvedeným v zmluve, je majiteľ nehnuteľnosti povinný predať. Majitelia nehnuteľností by mali podpísať len opčné zmluvy, ak sú ochotní a schopní dodržiavať podmienky zmluvy. Nesplnenie povinnosti predať zmluvu o opčnej zmluve o nehnuteľnostiach môže viesť ku konkrétnemu súdnemu sporu o výkone, ktorý núti predávajúceho, aby dodržal.

Výhody pre kupujúcich

Opčné zmluvy umožňujú potenciálnym kupujúcim viac času na zabezpečenie financovania, skúmanie možností rozvoja nehnuteľností a kontrolu problémov alebo prilákanie partnerov. Podľa opčných zmlúv sú potenciálni kupujúci schopní využiť malé množstvo peňazí výmenou za veľký zisk. Realitné opcie sú bežne viditeľné v transakciách nájom-vlastník alebo prenájom-opcia, kde kupujúci prenajímajú majetok s nákupnými právami za dohodnuté ceny po roku. Kupujúci, ktorí využívajú zmluvy s opciami na nehnuteľnosti, môžu tiež zlepšiť svoj úver a mať časť svojho nájomného na budúci nákup.

Nevýhody pre kupujúcich

Potenciálni kupujúci by si mali dávať pozor, aby poplatok za opciu, ktorý zaplatia za kúpu nehnuteľnosti, nebol príliš vysoký. Potenciálny kupujúci, ktorý odmietne uplatniť opčnú zmluvu, často stráca celý poplatok za opciu. V prípade nákupu nájomného alebo nájomného na vlastný účet sa potenciálni kupujúci môžu dohodnúť na prenájme vyššej ako trhová hodnota, aby uplatnili časť nájomného na kúpnu cenu. Ak sa takíto potenciálni kupujúci neskôr rozhodnú neuplatniť svoju kúpnu opciu, zvyčajne prepadnú vyššie už zaplatené nájomné.

Výhody pre majiteľov

Primárnou výhodou zmluvy o voľbe nehnuteľnosti pre vlastníkov nehnuteľností je prijatý opčný poplatok. Väčšina opčných zmlúv umožňuje vlastníkom nehnuteľností ponechať si opčný poplatok, keď kupujúci nevyužijú svoje možnosti nákupu. Ak je možnosť nákupu odmietnutá, vlastník nehnuteľnosti ho môže predať niekomu inému. Opčné zmluvy môžu vlastníkom nehnuteľností umožniť viac času pred uzavretím predajnej transakcie, napríklad keď majiteľ potrebuje čas na premiestnenie.

Nevýhody pre majiteľov

Primárnou nevýhodou opčných zmlúv pre vlastníkov nehnuteľností je strata iných transakčných príležitostí v čase, keď je nehnuteľnosť pod možnosťou. Ak napríklad opčná zmluva obsahuje dlhé obdobie opcie na kúpu a hodnota majetku sa výrazne zvýši, vlastník potenciálne obetoval významný zisk.