Obsah:
V predbežnom schválení veriteľ skúma vaše finančné informácie vrátane dôkazov o vašom príjme a vašej kreditnej správe, aby určil, koľko bude ochotný požičať. Ak chcete odhadnúť, koľko budete pravdepodobne nárok na, budete musieť vypočítať svoj príjem a účet pre každý dlh, ktorý ste zodpovední, nie len tie, ktoré sú spojené s bývaním. Na rozdiel od predkvalifikácie, ktorá sa opiera o údaje, ktoré poskytnete, je predbežné schválenie silným indikátorom maximálnej veľkosti vašej hypotéky. Písomné súhlasy sú spravidla platné 60 až 90 dní.
Určujúce faktory
Kľúčové faktory pri určovaní toho, koľko budete môcť požičať:
- Váš pomer dlhu k príjmu alebo DTI
- Vaša záloha
- Vaša úverová história
- Hodnota nehnuteľnosti
Váš pomer dlhu k príjmu je jediným najväčším faktorom pri určovaní, či bude vaša žiadosť o schválenie schválená a koľko, podľa štúdie Fair Isaac Corporation o manažéroch úverového rizika v Spojených štátoch a Kanade. Uvažujú sa dva pomery DTI - pomer front-end a back-end ratio.
Predný DTI Ratio
Pomer front-end meria, aké percento z vášho príjmu pôjde na náklady na bývanie. Veriteľ berie váš hrubý príjem pred zdanením zo všetkých zdrojov. Potom vypočíta, koľko sú vaše mesačné náklady na bývanie plánované, vrátane vašej hypotekárnej istiny a úrokov, daní z nehnuteľností a poistenia. Cieľové číslo je 28 percent - veritelia chcú vidieť vaše výdavky na bývanie na úrovni 28% hrubého mesačného príjmu, alebo aj nižšie, hoci môžu byť vyššie, ak je zvyšok aplikácie silný.
Back-end DTI Ratio
Váš back-end pomer berie váš hrubý príjem a meria ho proti všetkým opakujúcim sa dlhom - nielen Vašej hypotéke, ale aj všetkým platbám za auto, študentským pôžičkám, platbám kreditnou kartou a osobným pôžičkám. Maximálne veritelia všeobecne akceptujú, že je to 43 percent, a vy ste s väčšou pravdepodobnosťou vidieť veriteľov na niekoho blízke toto číslo, než ste nájsť veriteľa, ktorý ju prekročí. Môžete získať viac krútiť miestnosti tu, ak niektoré z úverov sú v priebehu niekoľkých mesiacov od vyplatenia.
Pomer PITI
Budete tiež musieť vypočítať PITI. To skúma vaše istiny, úroky, dane z nehnuteľností a poistenie ako percento z vášho príjmu. Štandard je tu 29 percent - budete mať problémy s schválením úveru, ak je váš vyšší, najmä ak je vyšší ako 32 percent.
Záloha a pomer LTV
Ak vaše pomery nie sú úplne v súlade s normami, môžete byť schopní vyhrať preapproval na hypotéku rovnako, ak ste pripravení urobiť značnú zálohu. Čím viac odložíte, tým viac kože máte v hre a čím viac musíte stratiť, ak ste predvolený. Platí to najmä vtedy, ak si môžete dovoliť zaplatiť 20% alebo viac z ceny domu. Výška zálohy je vyjadrená v pomere úveru k hodnote a čím vyššia je hodnota LTV, tým väčšie je riziko. Ak ste pripravení zaplatiť 20 000 dolárov na 100 000 dolárov doma, vaše LTV je 80% - veľmi slušné číslo. Tá istá suma na $ 400,000 domov by zanechala LTV vo výške 95% a umiestnila by vás do fondu s vyšším rizikom, ktorý by znížil vašu šancu na výhru.
Vzorový výpočet
Povedzme, že zarobíte 5000 dolárov mesačne a máte 750 dolárov v mesačných výdavkoch, ktoré nesúvisia s bývaním. Vaše maximálne mesačné náklady na bývanie pre väčšinu veriteľov by boli 1400 dolárov - alebo 28 percent podľa vášho front-end DTI pomer. Avšak, váš back-end DTI pomer by zahŕňal vaše ďalšie dlhy. Na úrovni 43 percent by to bolo 5 000 USD (0,43) -750 - čo v tomto prípade dáva rovnakú sumu 1 400 USD. Vaše PITI na 29 percent by bolo 1450 dolárov (5000 dolárov x 0,29).
V dôsledku toho by ste pravdepodobne mohli byť predbežné pre hypotéku, ktorá by vyžadovala odhadovaných 1400 dolárov za mesiac, akonáhle dane a poistenie boli započítané, za predpokladu, že vaše kreditné skóre a pomer LTV uspokojil veriteľa.