Mortgage Mates Mesačné?

Úrokové sadzby štandardných hypoték nie sú zložené mesačne, pretože úroky z týchto úverov vôbec neslúžia. Štandardné hypotekárne poplatky jednoduchý záujem mesačne. To znamená, že každý mesiac platíte všetko splatného úroku, takže k zlúčenine neexistuje žiadny nezaplatený úrok. To je dobré pre dlžníkov, pretože to znamená, že každá platba ich privádza bližšie k vlastníctvu svojho domova. To znamená, že existuje jeden typ hypotéky, ktorá umožňuje miešanie - tzv záporný amortizačný úver.

Ako funguje práca

Zložením sa rozumie úrok, ktorý sa nazhromaždil z úveru pridaním do zostatku úverov, aby ste nakoniec zaplatili úroky. Povedzme napríklad, že si požičiavate 100 dolárov za rok na ročnom úrok vo výške 6% mesačne. Ročná sadzba vo výške 6% predstavuje 0,5% mesačne - 6% vydelených 12. Po prvom mesiaci vám bude účtovaných 50 centov úrokov - 0,5% zo 100 USD., Že 50 centov je pridaný do vášho zostatku úveru, čo je 100,50 dolárov. Budúci mesiac vám bude účtovaných 50,25 centov úrokov - 0,5 percenta zo 100,50 USD. Inými slovami, teraz máte úrok z úrokov z predchádzajúceho mesiaca. To je to, ako funguje miešanie. Zostatky kreditných kariet narastajú na zložený úrok a peniaze, ktoré vkladáte na úročené účty, zarábajú úroky z úrokov. Štandardné hypotéky však nie sú zložené.

Hypotéky a jednoduchý záujem

Určenie vašej platby

Poskytovatelia hypotekárnych úverov používajú amortizačný vzorec na nastavenie vašej mesačnej platby na základe troch faktorov:

• Množstvo peňazí, ktoré si požičiavate Hlavným.
• Dĺžka úverová lehota, 15 rokov alebo 30 rokov.
• úroková sadzba na úver.

Každá mesačná platba na hypotéku stačí na pokrytie všetkých nesplatených úrokov, ako aj časť príkazcu. Akt amortizácie úrokov z úveru počas životnosti vášho úveru rozdeľuje úroky na každú zásadu platby. Keďže po každej mesačnej splátke neexistuje žiadny nezaplatený úrok, nedôjde k žiadnemu zmiešaniu. Povedzme napríklad, že si vyberiete hypotéku vo výške 100 000 USD na 30 rokov v ročnom úroku vo výške 6%, ktorý sa účtuje vo výške 0,5% mesačne. Amortizácia vzorca by vám mesačný princíp plus úrokové platby vo výške 599,55 dolárov.

Rozdelenie platby

Keď príde vaša prvá platba, dlhujete 100 000 USD, takže vám bude účtovaných 500 USD v hodnote úrokov alebo 0,5 percenta 100 000 USD. Zvyšok vašej prvej platby - $ 99.55 - ide smerom k zníženiu istiny. Zostatok vášho úveru klesne na $ 99,900.45. Opäť platí, že nemáte žiadny nezaplatený úrok, takže nie je žiadne zloženie.

Vaša druhá platba bude zahŕňať 0,5% úrok z 99,900,45 USD, čo je 499,50 USD. Zvyšok vašej mesačnej splátky - 100,05 - ide smerom k zníženiu istiny. Pri každej nasledujúcej platbe výška úroku, ktorú zaplatíte, klesá, zatiaľ čo výška istiny, ktorú splatíte, stúpa. To pokračuje až do poslednej platby, ktorá bude tvoriť len 2,98 dolárov úrokov a 596,57 dolárov istiny.

Jedna výnimka

Jediný druh hypotéky, že mohol zahŕňajú zmiešavanie, ktoré umožňuje zápornú amortizáciu. To je neštandardná alebo "exotická" hypotéka, v ktorej veriteľ umožňuje, ale nevyžaduje, aby ste úroky úveru každý mesiac za prvý rok alebo dva pôžičky. V takýchto prípadoch sa nezaplatená časť úroku vráti do zostatku úveru, pričom výsledkom je zložený úrok.

Ako fungujú hypotéky Neg-Am

Povedzme, že máte 30 rokov, 100.000 dolárov, 6% úver, ako ten opísaný skôr, ale váš veriteľ hovorí, že môžete vykonať minimálnu platbu len 400 dolárov mesačne. V čase prvej platby dlhujete $ 500 v záujme. Ak urobíte minimálnu platbu, v nezaplatených úrokoch bude 100 USD, ktoré zlúčeniny zvýšia váš zostatok na 100 100 USD. Budúci mesiac, dlhujete 500,50 dolárov v záujme. Opäť platíte 400 dolárov a zvyšných 100,50 dolárov ide na váš zostatok a tak ďalej. V zápornom amortizačnom úvere úrokové miery mesačne.

V určitom okamihu, "neg-am" hypotéky prevádza na plne amortizovať úver - čo znamená, že vaše platby reset tak, že budú pokrývať aj istiny a úrokov, rovnako ako pravidelné hypotéky. Ak sa úver v príklade konvertoval na plne amortizovať po jednom roku, váš zostatok by bol približne 101,128 USD. Počas zostávajúcich 29 rokov pôžičky by vaša platba bola okolo 614 USD. Ak konverzia prišla po dvoch rokoch, váš zostatok by bol 102 431 USD a vaša platba by bola približne 630 USD.

Platba šok

Keď neg-am hypotéky konvertovať na plne amortizovať, mesačné platby zvyčajne ide podstatne vyššie.V príklade bol nárast viac ako 50%. Niektoré z nich sú spôsobené účinkami zloženého úroku, ale najväčším faktorom nárastu je jednoducho to, že predchádzajúca platba bola umelo nízka - ani dosť na pokrytie úrokov. Hypotekárni špecialisti poukazujú na tento náhly nárast platobného šoku, a to môže spustiť predvolené, ak dlžníci nemajú peniaze. Čím dlhšie je neg-am obdobie na začiatku úveru, a čím väčší je deficit medzi počiatočnou mesačnou splátkou a plnou amortizáciou, tým väčší bude šok.