Obsah:
Vždy, keď nadobudnete majetok, ako je napríklad obytná, nájomná alebo investičná nehnuteľnosť, máte nákladovú základňu spojenú s obstaraním. Ak si kúpite alebo postavíte nájomnú nehnuteľnosť za 200 000 USD, základ nákladov bude 200 000 USD. Ak ste následne prerobili nehnuteľnosť na 10 000 USD, váš nový základ bude pôvodným základom vo výške 200 000 USD plus suma, ktorú minúte na konverziu nehnuteľnosti, čím získate upravený základ vo výške 210 000 USD. Z tohto príkladu je zrejmé, že prírastky alebo zlepšenia kapitálu zvyšujú základ nájomného majetku, zatiaľ čo odpisy a straty z nehôd sa znižujú. Upravený základ sa vypočíta tak, že sa zohľadnia všetky zvýšenia a zníženia pôvodného základu majetku. Určenie upraveného základu nájomného majetku je dôležité, pretože ho budete potrebovať na výpočet zisku alebo straty pri predaji, čo následne ovplyvní váš zdaniteľný príjem.
krok
Určite pôvodný základ prenájmu nehnuteľnosti. Ak ste kúpili alebo postavili nehnuteľnosť, základom bude kúpna cena alebo náklady na výstavbu. Ak ste nadobudli majetok ako dar alebo dedičstvo, základom bude reálna trhová hodnota ku dňu nadobudnutia alebo upravený základ majetku v rukách osoby, od ktorej ste ho nadobudli. Predpokladajme, že ste si kúpili nehnuteľnosť za 500 000 USD - pôvodným základom nehnuteľnosti je kúpna cena.
krok
Určite dodatky alebo kapitálové vylepšenia vykonané na majetku. Tým sa zvýši váš základ o sumu vynaloženú na zlepšenie alebo konverziu majetku. Predpokladajme, že vynaložíte 30 000 dolárov na modernizáciu systému ústredného kúrenia. Pri zohľadnení tohto dodatku je teraz upravený základ teraz 530 000 USD (pôvodný 500 000 USD plus 30 000 USD vynaložených na dodatky).
krok
Vypočítajte náklady na predaj nehnuteľnosti. Predajné náklady zvyšujú základný majetok a zahŕňajú všetky náklady vynaložené pri predaji majetku v predaji, ako sú provízie a poplatky zaplatené realitným maklérom, právnikom a účtovníkom, ako aj náklady na reklamu a všetky ostatné súvisiace náklady. Ak sú vaše kumulatívne náklady na predaj 10 000 USD, upravený základ sa zvýši na 540 000 USD (530 000 dolárov starý upravený základ plus 10 000 nákladov na predaj).
krok
Vypočítajte kumulatívne odpisy majetku - to zníži váš upravený základ. Predpokladajme, že ste vlastnili majetok po dobu piatich rokov a každý rok ste odpisovali 20 000 USD. Váš upravený základ sa zníži o 100 000 USD (odpisy 20 000 USD za rok vynásobené piatimi rokmi). S ohľadom na kumulatívne odpisy majetku, upravený základ je 440.000 dolárov (540.000 dolárov starý upravený základ mínus 100.000 kumulatívne odpisy).
krok
Určite kumulatívne odpisy dodatkov alebo kapitálových zlepšení. Ak ste odpisovali systém centrálneho kúrenia z kroku 2 o 1 500 USD každý rok po dobu dvoch rokov, kumulatívne odpisy z dodatkov alebo kapitálových zlepšení budú 3 000 USD (1 500 USD odpisov každý rok vynásobených dvoma rokmi). Tým sa zníži váš základ, čím získate upravený základ vo výške 437 000 USD (starý upravený základ 440 000 USD mínus kumulatívne odpisy vo výške 3 000 USD).
krok
Vypočítajte zisk z predaja nehnuteľností na prenájom. Ak ste predali nehnuteľnosť za 600 000 USD, váš zisk bude 163 000 USD (600 000 USD realizovaná suma mínus 437 000 USD upravená). Poznámka ako vyšší upravený základ dáva nižší zisk z predaja, čo môže byť pre daňovníka prospešné.