Obsah:
Pozemkové zmluvy sú formou predávajúceho v obchodoch s nehnuteľnosťami. Predajcovia, alebo dodávatelia, vystupujú ako veritelia a držia listinu ako zábezpeku a obchod sa zaznamenáva s predstaviteľmi mesta alebo mesta. Kupujúci alebo dodávatelia uskutočňujú platby istiny a úrokov priamo predávajúcemu. Kupujúci tiež platia dane z nehnuteľností a poistenie a sú zodpovední aj za opravy a údržbu. Indiana zákon nasleduje tieto základné princípy, s niekoľkými dôležitými vylepšeniami.
SAFE Act
Zákon SAFE (Secure and Fair Enforcement for Mortgage Licensing), ktorý nadobudol účinnosť v júni 2010, zvyšuje ochranu spotrebiteľov stanovením minimálnych štandardov pre fungovanie poskytovateľov hypotekárnych úverov. Zákon SAFE v Indiane sa často vykladá široko a môže zahŕňať predávajúceho, ktorý sa pokúša dokončiť predaj pozemkovej zmluvy. Zákon uvádza, že každý, kto „ponúka“ alebo „poskytuje“ hypotekárny úver na bývanie alebo predlžuje úver na nákup v domácnosti, môže byť považovaný za pôvodcu úveru. Indiana zákon definuje úverový pôvodca ako niekto, kto má žiadosť o úver na bývanie a rokuje o úver na bývanie na kompenzáciu. Pôvodcovia úverov musia mať licenciu v Indii, aby mohli poskytovať finančné prostriedky.
Výnimky zo SAFE zákona
Zákon SAFE definuje hypotekárny úver na bývanie ako úver, ktorý zabezpečuje 1 - 4 bytové jednotky. Obydlia zahŕňajú byty, družstvá, mobilné domy a prívesy. Ak ste predtým žili v dome, ktorý sa snažíte predať ako pozemkovú zmluvu, potom ste vylúčení z dodržiavania zákona. Ak predávate domov najbližšiemu príbuznému alebo predávate komerčné budovy, ste tiež oslobodení od dane. Advokát, ktorý rokuje s veriteľom v mene klienta, je tiež oslobodený.
Súdne vylúčenie v Indiane
Indiana právo uvádza, že predajcovia musia dodržiavať pravidlá týkajúce sa vymáhania majetku v prípade, že sa predajca stane delikventom. V prípade, že predávajúci nespláca hypotéku a nemôže úver splácať, môže sa predávajúci rozhodnúť uzavrieť zmluvu. Ak má predávajúci významný majetok a neopustil majetok, súdne ukončenie je nariadené - inými slovami, predajca musí vylúčiť prostredníctvom súdneho systému. Súdne vylúčenie je časovo náročné, drahé a vyžaduje použitie advokáta.
Núdzové uzavretie a prepadnutie v Indiane
Indiana právo umožňuje predajcom, aby zabránili mimosúdnemu konaniu, ak sa predávajúci stane delikventom, ale nenadobudol významný kapitál. To znamená, že súdy nie sú zapojené a je to rýchlejšie a lacnejšie. Dodávateľ podá oznámenie o omeškaní s krajským úradníkom a predávajúcim. Ak predajca nenapraví nesplácanie, dom je vylúčený a predaný. Predávajúci môže nehnuteľnosť spätne odkúpiť. Prepadnutie je podobné uzavretiu, ale majetok sa vráti predávajúcemu namiesto toho, aby šiel do aukcie.