Obsah:
Zmluva o pôde, inak známa ako zmluva o zmluve, je zmluva o splátkach medzi kupujúcim a predávajúcim, v ktorej predávajúci namiesto banky financuje nákup pozemku. Zmluva o pôde môže byť výhodná pre kupujúcich, ktorí nemôžu získať bankové financovanie, a pre predajcov, ktorí sa chcú vyhnúť byrokracii financovania tretími stranami.
vlastníctvo
Zmluvy o pôde vo všeobecnosti nevyžadujú veľké zálohy - v skutočnosti niektoré zmluvy o pôde vyžadujú iba mesačné platby. Kupujúci je zvyčajne oprávnený premiestniť sa hneď po podpísaní zmluvy a po zaplatení prvej platby predávajúcemu. Po prechode kupujúceho už nie je predávajúci oprávnený vstúpiť do nehnuteľnosti bez súhlasu kupujúceho, pokiaľ kupujúci neplní svoje povinnosti.
nadpis
V pozemkovej zmluve si predávajúci ponecháva vlastnícke právo k majetku, pokiaľ kupujúci nezaplatí všetky splátky a neplní iné zmluvné povinnosti. Predávajúci si ponecháva nielen právny titul, ale aj fyzickú držbu titulného dokumentu. Zmluva o pôde by mala od predávajúceho požadovať, aby sa vzdal dokladu o vlastníctve a poskytol kupujúcemu všetku potrebnú pomoc pri prevode vlastníckeho práva na kupujúceho, akonáhle kupujúci v plnej miere plní svoje povinnosti podľa zmluvy.
platby
Mnohé pozemkové zmluvy stanovujú rovnaké mesačné platby za celé zmluvné obdobie. Niektoré vyžadujú veľkú "balónovú platbu" pre poslednú splátku. Zmluva by mala jasne uvádzať výšku každej platby, dátum splatnosti a sankcie za oneskorenú platbu. Mala by tiež uvádzať celkovú predajnú cenu a uplatniteľnú úrokovú sadzbu. Mnohí predajcovia požadujú vyššiu predajnú cenu výmenou za upustenie od zálohy.
vecných bremien
Záväzky sú právne nároky tretej strany na majetok, ako je hypotéka alebo daňové záložné právo. Kupujúci by mal vykonať vyhľadávanie titulov, aby zistil, či boli zaznamenané akékoľvek bremená voči majetku. Kupujúci by mal tiež trvať na tom, aby predávajúci zaručil, že na majetku nie sú žiadne iné bremená než tie, ktoré už boli oznámené kupujúcemu a uvedené v zmluve, a súhlasia s tým, že odškodnia kupujúceho pred rizikom, že niekto držiaci bremeno voči majetku predíde.
Štandardné ustanovenia
Najväčším rizikom kupujúceho v pozemkovej zmluve je to, že nespláca platby pred koncom obdobia, čím stráca svoje právo vlastniť majetok spolu so svojou šancou na jeho prevzatie. Ustanovenia o zlyhaní by mali byť jasné a podrobné, aby predávajúci nemohol nespravodlivo použiť zmluvnú dvojznačnosť na úkor záujmov kupujúceho. Keďže v prípade zlyhania sa splátka splátky kupujúceho nebude považovať za vlastné imanie, v zmluve by sa malo uviesť, že v prípade zlyhania má kupujúci nárok na vrátenie všetkých zaplatených splátok, ktoré presahujú primeranú hodnotu nájmu nehnuteľnosti.