Obsah:
Zľahka behajte, keď uvažujete o tom, či predať v rámci obdobia ochrany zoznamu po dátume expirácie vášho domu, pretože môžete dlhovať províziu predchádzajúcemu maklérovi výpisu. Okrem dôkladného prehodnotenia jazyka vašej zmluvy o registrácii budete možno musieť konzultovať s realitným zástupcom, aby ste zistili, či môžete predať po skončení platnosti zoznamu bez toho, aby ste museli platiť províziu. Množstvo času, ktorý čakáte a ako zistíte, že kupujúci môže ovplyvniť, či dlhujete svojmu bývalému obchodníkovi s cennými papiermi províziu. Čakacia doba môže trvať niekoľko mesiacov alebo môže byť úplne upustená.
Ocas dvojakého času
Klauzula o ochrane kótovania v dohode o zápise do nehnuteľností chráni záujmy makléra. Odrádza od tajných dohôd medzi kupujúcimi a predávajúcimi. Bezohľadný predávajúci by mohol využiť služby makléra, aby získal ponuky kupujúceho, potom by mal ísť za maklérom späť a predať jednému z týchto kupujúcich bez zaplatenia provízie za kótovanie. Chránený časový rámec, známy ako „chvostové“ obdobie, je čas, ktorý musí predávajúci po uplynutí platnosti kótovacej zmluvy čakať pred uzavretím zmluvy s kupujúcim. Toto obdobie sa líši podľa zmluvy a sprostredkovateľa, ale zvyčajne trvá 90 dní. Harvey Jacobs z Washington Post odporúča najkratšiu možnú dobu čakania, napríklad 30 dní.
Kto priniesol kupujúci?
Obdobie chvosta je často nesprávne pochopené. Nemusí to nevyhnutne brániť predaju vášho domova, ale môže obmedziť, koho môžete predať bez toho, aby ste svojmu bývalému sprostredkovateľovi predali províziu. Všeobecne platí, že predaj kupujúcemu, ktorý maklér obstaral, alebo ktorý si aktívne pozrel váš domov počas obdobia kótovania, môže oprávniť sprostredkovateľa kótovania na províziu. Hoci jazyk pri kótovaní zmlúv sa líši, mnohé štátne špecifiká, čo to znamená.
Keď sa veci môžu dostať lepkavé
Ak sa rozhodnete predať svoj domov pred uplynutím lehoty na konci vášho zápisu, nemusíte platiť províziu, ak predávate kupujúcemu, s ktorým sa stretnete po uplynutí platnosti zoznamu, ktorý k vám prichádza bez pomoci sprostredkovateľa. Môžete napríklad nájsť kupujúceho prostredníctvom internetu alebo odporučenia priateľa po uplynutí platnosti zoznamu. Ak však tento kupujúci súvisí s krvou, manželstvom alebo podnikaním kupujúcemu, ktorý si v priebehu obdobia kótovania predtým pozrel domov alebo naň predložil ponuku, možno budete musieť preukázať, že nedošlo k žiadnej dohode.
Špecifickejšie Lepšie
Nejednoznačnosť v klauzule o ochrane zmluvy môže fungovať vo váš prospech, ak sa rozhodnete predať v rámci obdobia omeškania. Súdy zvyčajne používajú zmluvný jazyk voči strane, ktorá ho navrhla, preto ak by spoločnosť makléra napísala zmluvu bez podrobností o podrobnostiach, súd by si mohol zmluvu prečítať aj podľa výkladu predávajúceho. Napríklad v prípade Tennessee v roku 2007 súd rozhodol v prospech predávajúceho, ktorý predal svoj domov kupujúcim, ktorí si tento majetok prezerali jeden deň po uplynutí platnosti zoznamu. Pretože spoločnosť makléra vypracovala zmluvu, v ktorej sa uvádzalo, že doložka sa vzťahuje na kupujúcich, ktorí si pozreli domov v období kótovania, a nebolo vykonané žiadne písomné predĺženie kótovania, predávajúci nemusel platiť províziu.