Obsah:
Výnos je ďalší termín pre návrat. Výnos dlhopisu je napríklad nominálna alebo kupónová úroková sadzba vydelená nákupnou cenou. Pri investíciách do komerčných nehnuteľností je výnos z dlhu mierou rizika spojeného s úverom a nahradil predchádzajúci ukazovateľ úverovej hodnoty.
Pomer úverov k hodnote
V minulosti veritelia vypočítali sumu, ktorú boli ochotní požičať ako percento hodnoty nehnuteľnosti. Pred rokom 2000 bol typický pomer úverov k hodnote 70 percent, takže majetok v hodnote 1 milión USD mohol prilákať pôžičku až do výšky 700 000 USD. V období rokov 2003 až 2007 konkurencia investorov dlhopisov, ktorí hľadajú dobré investície do komerčných nehnuteľností, posunula pomer úverov k hodnotám na 82% a ceny nehnuteľností výrazne vzrástli. Keď hodnota majetku začala klesať, dlžníci dlhovali viac, než ich majetok mal cenu, situácia známa ako záporné vlastné imanie.
Čistý prevádzkový zisk
Čistý prevádzkový zisk z komerčného majetku je hrubý príjem získaný z nehnuteľnosti každý rok mínus prevádzkové náklady. Hrubý príjem zahŕňa všetky príjmy z majetku, ako sú príjmy z prenájmu, parkovacie poplatky a príjmy z predajných automatov. Prevádzkové náklady nezahŕňajú žiadne kapitálové výdavky alebo úroky z kúpy nehnuteľnosti, ale pokrývajú položky ako poistenie, opravy, údržba a verejné služby. NOI majetku je ekvivalentom čistého zisku podniku a je dôležitým faktorom v kľúčových investičných pomeroch.
Pomer krytia dlhových služieb
Pomer krytia dlhovej služby meria, do akej miery príjmy z majetku pokrývajú jeho prevádzkové náklady a hypotekárne splátky. Na jej výpočet vydelte čistý prevádzkový zisk celkovými hypotekárnymi splátkami za daný rok. Výsledok 1 je vyrovnaný a väčšina veriteľov požaduje minimálny pomer krytia dlhu vo výške 1,1 pre komerčné úvery a až 1,3. V praxi to znamená, že ak sú náklady na hypotéku na nehnuteľnosť celkovo 300 000 dolárov ročne, NOI musí byť najmenej 330 000 USD a výhodne 390 000 USD.
Pomer dlhu k výnosu
Pomer dlhu k výnosom a pomer krytia dlhovej služby sa stali najdôležitejšími faktormi, ktoré poskytovatelia komerčných hypotekárnych úverov zvažujú pri rozhodovaní, či investovať do nehnuteľnosti. Pomer dlhu k výnosom ukazuje NOI ako percentuálny podiel z celkovej sumy úveru, takže úver vo výške 10 miliónov USD a NOI vo výške 1 milión USD produkujú pomer dlhu k výnosom 10 miliónov delený 1 miliónom alebo 10 percentami. Čím vyššia je miera výnosnosti dlhu, tým atraktívnejšia je investícia pre veriteľa. Väčšina poskytovateľov hypoték stanovuje minimálny pomer dlhu k výnosom 10 percent, ale niektorí trvajú na 11 alebo 12 percent na volatilnom trhu.