Obsah:
Existujú tri hlavné metódy oceňovania komerčných nehnuteľností a každá z nich ponúka výhody. Pozostáva z prístupu založeného na príjmoch, prístupu porovnávania tržieb a nákladového prístupu. Ideálny prístup pre vaše komerčné nehnuteľnosti bude závisieť od umiestnenia a typu nehnuteľnosti.
Prístup k príjmu
Príjmový prístup, známy aj ako prístup kapitalizácie príjmov, je najbežnejším spôsobom oceňovania komerčných nehnuteľností. Tento proces zahŕňa stanovenie hodnoty založenej na príjme majetku, čo sa dosahuje pomocou miery kapitalizácie (cap rate). Kapitálová sadzba je nevyhnutná pre pomer príjmov k trhovej hodnote a tieto príjmy a trhové hodnoty sú známe analýzou podobných vlastností v danej oblasti. Následne môže investor potom odhadnúť trhovú hodnotu svojho obchodného majetku rozdelením svojho ročného príjmu stropnou sadzbou. Ak je teda ročný príjem nehnuteľnosti 100 000 USD a sadzba stropu je 10 percent, potom by sa hodnota majetku odhadovala na 1 milión USD.
Prístup porovnania predaja
Obchodný prístup je pravdepodobne najjednoduchším spôsobom oceňovania komerčných nehnuteľností. Zahŕňa prieskum v okolí komerčných nehnuteľností. Potom sa zaznamená predajná cena týchto nehnuteľností. Komerčné nehnuteľnosti investora potom preberajú priemer týchto predajných cien a upravujú ich smerom nahor alebo nadol na základe štvorcových záberov. Ďalšie úpravy sa môžu vykonať, aby sa zohľadnili vylepšenia budov, ako napríklad zvýšené parkovanie.
Prístup k nákladom
Nákladová metóda je komplexnejšou metódou oceňovania komerčných nehnuteľností. Najprv sa vykoná odhad hodnoty pozemku alebo hodnoty bez budovy. K tejto odhadovanej hodnote pozemku sa potom pripočítajú náklady na výstavbu presnej repliky budovy. Potom sa berie do úvahy odpisovaná hodnota, ktorá môže byť reprezentovaná ako funkcia veku budovy. Čím novšia je nehnuteľnosť, tým spoľahlivejší je odhad.
Výber vhodnej metódy oceňovania
Ak ste novým komerčným realitným investovaním, je ideálne, aby ste porozumeli každej z troch hlavných metód oceňovania majetku. Týmto spôsobom zistíte, že sa vaše ocenenie a odhad odhadovateľa majetku odlišujú. Okrem toho každá z týchto troch metód má svoje výhody. Nákladový prístup je výhodný pre tých, ktorých majetok sa nachádza ďalej od podobného vývoja, a preto nie je možné porovnávať predajné ceny a úrokové sadzby. Prístup k príjmom je priamy, ak máte údaje o úrokových sadzbách, ale nie je ideálny na posudzovanie bytových domov, pretože miera neobsadenosti sa mení. V takom prípade by bol najideálnejším prístupom porovnanie predaja.