Čo je to Estoppel List od asociácie majiteľov domov?

Pravdepodobne budete potrebovať estoppel list pri nákupe alebo predaji bytové jednotky alebo domu, ktorý je predmetom združenia vlastníkov domov, všeobecne známy ako HOA. Kupujúci a hypotekárny veriteľ chce vedieť, či predávajúci dlhuje nedoplatky na HOA, takže náklady môžu byť zaplatené pri uzavretí. Predávajúci chce poznať presnú sumu, ktorú dlhuje pri uzavretí pri predaji alebo splácaní hypotéky. Písmená Estoppel sú záväzné vyhlásenia, ktoré bránia HOA v neskoršom stiahnutí faktov alebo informovaní o opaku.

Estoppel listy pre bytové združenia a HOAs sú tiež známe ako estoppel certificates.credit: VYG / iStock / Getty Images

Prevencia dezinformácií

HOA môžu zvýšiť poplatky, zaviesť špeciálne hodnotenia a držať vlastníkov domov zodpovedných za nezaplatené poplatky. Kupujúci, ktorý zvažuje domov v rámci HOA, má právo na takéto informácie, pretože môže ovplyvniť vhodnosť alebo cenovú dostupnosť domu. Kupujúci, predajcovia a veritelia hypoték môžu požiadať o estoppel listy alebo estoppel certifikáty z HOA pred uzavretím. HOA môžu účtovať poplatok za vydanie listu. Výška poplatku závisí od štátnych zákonov, ktoré upravujú HOA a jednotlivých združení. Kto platí estoppel list poplatok závisí od kupujúceho a predávajúci rokovania.

Odhalenie neoprávnených akcií

HOA estoppel listy tiež odhaliť, keď majitelia domov porušili pravidlá združenia, známy ako zmluvy, podmienky a obmedzenia - CC & Rs - a predpisy. Obmedzenia HOA často obmedzujú výstavbu a úpravy bytových jednotiek alebo rodinných domov. Porušenia a sankcie za neautorizované vylepšenia majetku sa objavia na písmene estoppel. Kupujúci a kupujúci hypotekárny veriteľ potom môže pozrieť sa ďalej do problému, môže zistiť, či to bolo vyriešené a či boli zaplatené pokuty, a môže zabezpečiť, že domov spĺňa usmernenia HOA pred uzavretím.

Požiadavky na Estoppel Letter

Neexistuje šablóna šablóny pre estoppel. Informácie uvedené v liste sa líšia podľa štátu a HOA, pričom niektoré združenia vyžadujú podrobnejšie informácie v liste ako iné. Napríklad na Floride musí list obsahovať aspoň dôstojníka HOA alebo podpis splnomocneného zástupcu, hodnotiace sumy a akékoľvek peniaze dlžné HOA. Jazyk v Kalifornii estoppel listy sa značne líši, podľa Davis-Stirling.com, právne zdroje webovej stránky pre Kalifornie HOAs. Písmená Estoppel môžu obsahovať presný limit poplatkov za listy, napríklad 250 USD, alebo jednoducho uviesť, že poplatok by nemal presiahnuť "primeranú cenu" združenia.

Estoppel písmená Vs. Certifikáty HOA

Hypotekárny veriteľ kupujúceho môže požadovať vlastnú verziu listu estoppel, ktorý môže obsahovať viac informácií, než ponúka list združenia. Na ochranu svojich vlastných finančných záujmov môžu veritelia požiadať o certifikát HOA, ktorý obsahuje podrobné údaje, ako je výška rezerv HOA, miera platobnej neschopnosti majiteľa domu, percentuálny podiel jednotiek, ktoré nie sú obývané vlastníkmi, vo vývoji a akékoľvek nevyriešené alebo neuspokojené rozsudky voči HOA. Táto informácia pomáha veriteľovi určiť, či je HOA fiškálne zdravý.