Základné pravidlá pre výmenu 1031

Zvyčajne, keď predávate investíciu, dane z kapitálových ziskov sa vzťahujú na akýkoľvek zisk, ktorý urobíte. Ale takzvaný 1031 výmena vám umožňuje nakladať s investičným majetkom bez zaplatenia daní z kapitálových výnosov, pokiaľ reinvestujete výnosy z predaja do inej investície podľa osobitných pravidiel. Ak ste investor zvažuje výmenu 1031, uistite sa, že ste pochopili tieto pravidlá, pretože ich rozbitie by vás mohlo nechať na háku za tisíce dolárov na daniach.

Výmeny podobného druhu

Termín „výmena 1031“ je odkazom na interný výnosový kód oddielu 1031, ktorý definuje takéto výmeny. Daňový kód a samotný IRS tento termín skutočne používajú výmena podobného druhu. Je to preto, že sa kvalifikujete na osobitné daňové zaobchádzanie pri výmene 1031, majetok, ktorého sa zbavujete, a majetok, ktorý získavate, musí byť "podobného druhu", alebo podobné v "povahe, charaktere alebo triede."

Nehnuteľnosti sa zvyčajne považujú za podobné iným nehnuteľnostiam. Pravidlá pre osobný majetok - hmotné predmety, ako sú vozidlá, zlaté prúty alebo vzácne pečiatky - sú oveľa reštriktívnejšie. Autá sú podobného druhu napríklad s inými automobilmi, ale nie s nákladnými automobilmi. Počítače by boli podobného druhu ako iné počítačové zariadenia, ale nie pre vozidlá. Profesionálny daňový poradca vám môže pomôcť určiť, či sú položky osobného majetku podobného druhu. Nehnuteľnosti a osobný majetok sú však nikdy podobného druhu, podľa IRS.

Niektoré investície boli vylúčené

Niektoré druhy majetku sú zakázané nepoužíva sa pri výmene 1031. Tie obsahujú:

• Inventúra alebo akýkoľvek iný tovar, ktorý sa kupuje za účelom ďalšieho predaja, a nie ako investícia.
• Cenné papiere, ako sú akcie, dlhopisy alebo deriváty.
• Dlh, napríklad právo vyberať platby z hypoték alebo pôžičiek.
• Záujem partnerstva o podnikanie.
• Prospešný záujem o dôveru.
• Právo podať žalobu proti konkrétnej strane, známej aj ako voľba v konaní.

Napríklad, nemohli by ste predať zásoby so ziskom a potom sa vyhnúť kapitálom z kapitálových ziskov nákupom väčšieho množstva akcií a nazývať ho výmenou 1031.

Simultánne - alebo takmer tak

V 1031 výmene ste vy nie jednoducho predať jednu nehnuteľnosť a kúpiť inú. Namiesto toho ste na daňové účely výmena jedného majetku za iný. V najjednoduchšom druhu výmeny 1031 by ste mali kúsok nehnuteľnosti, ktorú nechcete, našli by ste niekoho s podobným majetkom. robiť chcete, a dvaja z vás by si vymenili vlastnosti. Takéto situácie sú však zriedkavé. Môžete tiež vykonať a odložená výmena, v ktorom predávate svoj majetok a kúpite si nehnuteľnosť podobného druhu neskôr ako súčasť jednej transakcie. Podľa IRS, väčšina ľudí vykonávajúcich odložené výmeny prejsť sprostredkovateľ výmeny - sprostredkovateľa, ktorý spája ľudí, ktorí majú vlastnosti, ktoré chcú vymieňať.

Keď vykonávate odloženú výmenu, lehoty, Potom, čo predáte pôvodnú nehnuteľnosť, máte 45 dní na identifikáciu podobného majetku a 180 dní na dokončenie nákupu, alebo váš celý zisk z predaja sa stane zdaniteľným. Sú to aj prísne termíny. Jediný spôsob, ako ich možno rozšíriť, je, ak žijete v oblasti vyhlásenej prezidentom.

Daňové účinky burzy

Výmena 1031 neodstraňuje dane z kapitálových ziskov. Jednoducho tlačí dane z kapitálových ziskov do budúcnosti, Zvyčajne, keď predávate investíciu, zdaňujete svoj kapitálový zisk - peniaze, ktoré ste dostali z predaja mínus vaše základ investície. Všeobecne platí, že váš základ v aktívach je to, za čo ste zaplatili, plus akékoľvek náklady, ktoré ste zaplatili za jeho zlepšenie. V 1031 výmene, váš základ z vašich pôvodných investičných prevodov do nového. Ak predáte novú investíciu, budete podliehať dani z kapitálových ziskov - pokiaľ nevykonáte ďalšiu výmenu 1031.