Obsah:
Pochopenie daňových dôsledkov refinancovania hotovosti je jednoduchá vec pochopenia toho, čo vládne dane. Platíme dane z príjmov a ziskov. Hotovostné refinancovanie sa môže zdať ako príjem, pretože podľa definície vám dáva peniaze. Z hľadiska bohatstva je však v najlepšom prípade umývanie. Aj keď máte vo vrecku viac peňazí, máte vo svojom majetku menej peňazí. Keďže sa to nepovažuje za príjem, na počiatočnú platbu v hotovosti sa neplatí žiadna daň. Refinancie však môžu mať iné daňové dôsledky.
Dôvody pre váš Cash-Out Refinance
Cash-out refinancovanie vplyv na vaše dane je priamo závislá na tom, čo budete robiť s peniazmi. Ak ste preplatenie na zlepšenie svojho domova, nový dlh je považovaný za "akvizície dlhu", a úroky z hypotéky je odpočítateľná na prvý 1.000.000 dolárov alebo 500.000 dolárov z hypotéky zostatok, v závislosti na tom, či ste podanie ako manželský pár, alebo s nejakým iným stavom, ako je napríklad samostatná alebo vydatá osoba, samostatne. Ak beriete hotovosť na iné účely, ako je napríklad zníženie dlhu, môžete iba odpočítať úroky z prvých 100 000 dolárov z dlhu "domáceho kapitálu".
Body a náklady
Všetky body, ktoré sú zahrnuté vo vašom refinancovaní, sa môžu časom odpočítavať, ak sú pridelené buď na nadobudnutie, alebo na odpočítateľné kapitálové imanie. Ak chcete zistiť ročný odpočet, vydeľte celkovú sumu, ktorú ste strávili na body, úverovým obdobím (v rokoch). Napríklad, ak ste zaplatili dva body, aby ste získali 30-ročnú pôžičku vo výške 200 000 USD, vaše celkové náklady by boli 4 000 USD. Tie by mohli odpísať 133 dolárov za rok, kým úver bol splatený.
Dopad na základ predaja
Majte na pamäti, že peniaze z vášho majetku nemajú vplyv na daňový základ. Ak si manželský pár kúpil nehnuteľnosť za 100 000 dolárov, držal ju niekoľko rokov a predával ju za 1 000 000 USD, po zdanení 500 000 USD by mali zdaniteľný kapitálový zisk 400 000 USD. Dokonca aj keby mali hypotéku na nehnuteľnosť v čase predaja vo výške 800 000 USD a po zaplatení úverových a maklérskych provízií dostali len približne 130 000 USD, stále by museli platiť dane z kapitálových výnosov z celej sumy 400 000 USD. To je miesto, kde skutočnosť, že cash-out refinancovanie nie je zdaniteľné, sa môže vrátiť k uštipnutiu vlastníkov.
Výmeny investičného majetku
Daňovo neutrálna povaha hotovostných rafinácií môže byť užitočná pre investorov, ktorí predávajú svoj majetok a kupujú viac nehnuteľností prostredníctvom devízovej výmeny 1031. Vzhľadom k tomu, že tieto výmeny neumožňujú, aby sa žiadne peniaze z predaja a nákupu transakcií, ísť späť po tom, čo vytiahnuť peniaze, je vynikajúca voľba. Investori, ktorí túto stratégiu zvažujú, by mali úzko spolupracovať s účtovníkom a daňovým právnikom, ktorý je dobre oboznámený s 1031 burzami, aby sa zabezpečilo, že ich načasovanie bude v súlade s nariadeniami IRS, ktoré sa v tejto oblasti vyvíjajú.