Ako vypočítať hypotekárne úroky

Ak si požičiavate 200 000 USD pri úrokovej sadzbe 6 percent ročne, je to 12 000 USD ročne. Ak úver trvá 30 rokov, to je 360.000 dolárov v záujme. Existuje však zložitejší, ale priaznivejší spôsob výpočtu výšky úroku, ktorý zaplatíte za hypotéku. Domnieva sa, že vždy, keď zaplatíte, výška úveru sa zníži a účtuje vám úroky len z peňazí, ktoré ste ešte zaplatili.

Celkový úrok z hypotéky je často vyšší ako suma požičaná.credit: AlexRaths / iStock / Getty Images

Počet platieb a úroková sadzba

Keď počítate úroky z hypoték, prvým vstupom do výpočtu je dĺžka vašej hypotéky, resp počet platieb urobíte na úver. Napríklad, 30-ročná hypotéka zvyčajne vyžaduje jednu platbu mesačne 30 rokov, alebo 360 platieb. Ďalším vstupom do výpočtu je úroková sadzba. Väčšina veriteľov cituje úroky z úverov ako ročné percento. Keď robíte mesačné platby, musíte ročnú úrokovú sadzbu na mesačnú úrokovú sadzbu Napríklad, ak je ročná úroková sadzba 6%, mesačná sadzba je polovica 1% alebo 0,005.

Výška mesačnej platby

Kým vaše mesačné splátky hypoték zvyčajne zostáva rovnaká, výška úroku zaplatíte každý mesiac je iná. Vďaka tomu je výpočet výšky mesačných platieb trochu zložitý. Na výpočet mesačnej platby vrátane úrokov použite vzorec = P{r(1 + r)^n / (1 + r)^n - 1}, kde je mesačná platba, P je výška úveru, r je mesačná úroková sadzba a. t n je počet platieb. Za pôžičku vo výške 200 000 USD na úroky vo výške 6% za 30 rokov, P je 200 000, r je 0,005 a n je 360:

= 200,000{0.005(1 + 0.005)^360 / (1 + 0.005)^360 - 1} = $1,199.10

Mesačný riaditeľ a záujem

S typickou hypotékou, výška úroku zaplatíte každý mesiac klesá s každou platbou, pretože veriteľ účtuje úroky len z nesplatenej istiny úveru. Napríklad prvá splátka úveru zahŕňa úrok z plnej sumy úveru, alebo 0.005 doba $200,000, ktorý je $1,000, Ak je vaša mesačná platba $1,199.10, potom $1,000 ide smerom k záujmu a $199.10 voči príkazcovi. To vedie k vyrovnaniu úverov $199,800.90, sumu, ktorú zaplatíte úrokom z nasledujúcej platby. Celkový záujem nad 30 rokov je $231,676.38.

Plán amortizácie a celkový úrok

Okrem úrokov z úveru, mnohí veritelia účtovať poplatky, ktoré sa zvyčajne nazývajú náklady na uzavretie na hypotéku. Poplatky a úrokové sadzby sa však medzi veriteľmi líšia a môže byť zložité porovnať ponuky s rôznymi úrokovými sadzbami a rozdielnymi nákladmi na uzavretie. Na zjednodušenie tohto procesu mnohí veritelia pridajú náklady na uzavretie do výšky úveru a poskytnú vám ročnú percentuálnu mieru vašej pôžičky, ktorú môžete použiť na pomoc pri výbere najlepšej ponuky úveru. Napríklad, BankRate.com odhaduje náklady na uzavretie na príklade úveru na $ 4,800, čo má za následok APR 6,223 percenta.

Nastaviteľné sadzby hypoték

S hypotékou s nastaviteľnou sadzbou sa vaša úroková sadzba môže meniť tak často. Pre výpočet hypotekárneho úroku, považovať každé obdobie úveru s konštantnou úrokovou sadzbou za samostatný úver, potom súčet úrokových platieb za každé obdobie. Napríklad, ak je úroková sadzba 4% na päť rokov a potom sa zvýši na 5%, vypočítajte úroky na 4% na základe päťročného úveru, potom vypočítajte úroky vo výške 5% na 25-ročnej pôžičke na úver. nesplateného zostatku istiny na konci prvého päťročného obdobia.