Ak som predať svoj dom, budem zdanené, ak som žil v majetku za menej ako dva roky?

Niekoľko daňových zákonov prospech majiteľov domov. Jedným z nich, možno najštedrejším, je výnimka zo zdanenia zisku z predaja vášho hlavného bydliska. Pravidlá spojené s touto výnimkou si vyžadujú minimálne štandardy pobytu, ktoré sa zameriavajú na dvojročné obdobie. Ak nespĺňate požiadavku trvalého pobytu, musíte zaplatiť daň z akéhokoľvek zisku vytvoreného predajom vášho domova.

"Na predaj" pred panské sídlo.úver: Feverpitched / iStock / Getty Images

Pravidlo o výnimke pre domáce predaje

Tie sú oslobodené od 250.000 dolárov zisku - 500.000 dolárov pre manželské páry - na hlavné bydlisko za predpokladu, že ste obaja žili v dome a vlastnil aspoň dva z piatich rokov pred predajom. Je zaujímavé, že tieto dva roky nemuseli byť po sebe idúce súčasne s vlastníctvom. Môžete si napríklad prenajať dom ako nájomca na jeden rok, odsťahovať sa na dva roky, potom si kúpil dom a žil tam aspoň jeden z dvoch rokov, kedy ste ho vlastnili pred predajom. Túto výnimku môžete použiť nespočetne krát, ale nie častejšie ako raz za dva roky.

Zdaniteľný zisk

Len preto, že ste predali svoj dom za viac, než ste ho zakúpili, nemusí to znamenať, že máte zisk, nazývaný zdaniteľný zisk v podmienkach IRS. Keď si kúpite nehnuteľnosť, náklady, ktoré vám vzniknú pri predaji, ako napríklad náklady na pôžičku, sa pripočítajú k cene nehnuteľnosti a stanú sa "základom domova". Ak urobíte kapitálové vylepšenia majetku, ako je prestavba kuchyne, dokončenie podkrovia a pridanie kúpeľne, tieto náklady sa pridajú na váš základ, potom sa nazýva "upravený základ". Keď predáte nehnuteľnosť, vynakladáte viac nákladov, napríklad provízie za predaj. Tieto náklady spolu s upraveným základom sa odrátajú od predajnej ceny, aby ste dosiahli svoj zdaniteľný zisk alebo zisk. Toto číslo je predmetom zdanenia. Ak spĺňate podmienky pre udelenie výnimky na pobyt, prvých 250 000 USD alebo 500 000 USD zisku je oslobodených od dane. Ak nespĺňate požiadavky na pobyt, celý zisk podlieha zdaneniu.

Koľko to bude stáť?

Ak máte nárok na oslobodenie od dane, zisk nad limitom oslobodenia sa zdaňuje ako dlhodobý kapitálový zisk. Miera dlhodobých kapitálových ziskov je zvyčajne 15%, ale pri malých ziskoch môže byť nula. To je tiež sadzba, ktorá sa vzťahuje na všetok zisk vášho bydliska, ak je vlastníkom viac ako jeden rok, ale na ktorý ste nespĺňali požiadavky na pobyt. Ak ste vlastnili svoj domov po dobu kratšiu ako jeden rok, zisk sa zdanil ako krátkodobý kapitálový zisk. Sadzba dane je rovnaká ako sadzba, ktorú platíte za svoj pravidelný príjem počas toho istého daňového roka - ktorý bude medzi nulou a 35 percentami.

Platiť na zisk, ale nemôže zapísať stratu

Bohužiaľ, podľa pravidiel IRS, ak predáte svoje hlavné bydlisko so stratou, nemôžete odpísať, alebo odpočítať, že strata z iných kapitálových ziskov alebo vaše príjmy. Ak predávate so stratou, uplatní sa jedna z troch okolností: Prvým z nich je predaj nakrátko, v ktorom sa váš veriteľ zaväzuje prijať menej, ako je dlhovaný. V druhom scenári platíte veriteľovi v hotovosti akýkoľvek nedostatok medzi predajnou cenou a hypotékou. V treťom scenári, výnosy plne splácať veriteľa, ale stále ukazujú stratu na predaj - pretože ste kúpili dom s veľkým akontácie, splatil úver, alebo zaplatené za zlepšenie kapitálu, zatiaľ čo ste vlastnil dom.