Ako vykonateľné sú dohody o pridružení vlastníkov domov?

Kondominium je forma vlastníctva domu, v ktorej každý vlastník jednotky okrem vlastného obydlia vlastní aj podiel spoločných priestorov, ako sú cesty, rekreačné zariadenia, parkoviská, chodby a výťahy. Kupujúci byt sa automaticky stáva členom združenia vlastníkov domov s jeho pravidlami a povinnosťami. Pravidlá kondo sú stanovené štátnymi zákonmi a prípadovými zákonmi, a preto sa líšia podľa štátu, ale vo všeobecnosti pravidlá vyžadujú, aby vlastníci jednotiek platili poplatky na pokrytie údržby spoločných priestorov a dodržiavali predpisy a pravidlá.

Majiteľ domu sa opiera o biely plot: David Sacks / Photodisc / Getty Images

Robia Pravidlá

Predstavenstvo združenia vlastníkov bytov, alebo HOA, stanovuje pravidlá - tzv zmluvy, podmienky a obmedzenia, alebo CC & Rs -, ktoré upravujú činnosť obyvateľov. Tieto CC & Rs a často samostatný súbor pravidiel pokrývajú všetko od počtu domácich zvierat, ak vôbec nejaký, až po to, či majiteľ môže maľovať svoju jednotku, zaparkovať kamión na pozemku alebo inštalovať satelitnú parabolu. Pravidlá sa vo všeobecnosti zaoberajú aj hlukom a poruchami, ktoré bránia susedom v „pokojnom požívaní“ ich domovov.

Neschopnosť presadzovať

Nie všetky rady združení vlastníkov domov majú rovnaké právomoci výkonu. Môže to záležať na rozhodnutí správnej rady, či sa zistí skutočné porušenie pravidiel. Prvým krokom, ktorý musí vlastník urobiť, aby prinútil správnu radu, aby uplatnila pravidlo, je stretnúť sa s radou asociácie a predložiť dôkazy spolu s príslušným ustanovením z CC & Rs. Zavolať priestupok do pozornosti rady môže byť všetko, čo je potrebné na to, aby sa pravidlo vynútilo.

Výkon právomocí

Predpisy HOA a CC & Rs by mali objasniť postupy, ktoré je potrebné dodržiavať pred prijatím akéhokoľvek opatrenia proti vlastníkovi jednotky za porušenie pravidiel. Tento proces zvyčajne začína listom majiteľovi domu, ktorý mu umožňuje čas na vyriešenie problému. Správna rada HOA môže mať oprávnenie pokutovať porušovateľa za každý deň porušenia. Správna rada alebo jej zástupca môže tiež vstúpiť do majetku na vyšetrenie údajného porušenia alebo na jeho odstránenie. Strava by tiež mohla zdvihnúť majiteľovi právo využívať zariadenia ako sú bazén alebo tenisové kurty. Vo vážnych prípadoch môže správna rada žalovať majiteľa, aby stanovil porušenie a zaplatil súdne trovy. Súd môže priznať peňažnú náhradu škody, požiadať o policajný zásah a dokonca nariadiť odňatie osobného majetku. HOA môže vložiť záložné právo na obydlie, ktoré musí byť zaplatené pred tým, ako môže byť dom predaný.

Výnimky a selektívne presadzovanie

Kongresová rada nesmie uplatňovať pravidlo proti jednému rezidentovi, pričom ignoruje porušovanie rovnakého pravidla zo strany iných obyvateľov. Takéto selektívne presadzovanie je diskriminačné. Ak však dozorná rada počas dlhého časového obdobia ignoruje porušenie pravidiel, vzdala sa alebo vzdala práva na uplatnenie tohto pravidla voči vlastníkovi alebo organizátorovi, ktorý sa dopustil porušenia tohto zákona. Stav "obmedzenia premlčania" definuje množstvo času, počas ktorého môže byť porušovanie pravidla ignorované predtým, ako ho nebude možné presadiť. Správna rada, ktorá povolila, aby bolo pravidlo selektívne vynucované alebo zrušené, môže obnoviť pravidlo tým, že oznámi členstvu HOA svoj zámer začať prísne presadzovať pravidlo.

Uvidíme sa na súde

Kým rada HOA môže podniknúť právne kroky proti majiteľovi domu, vlastníci bytových jednotiek majú rovnaké právo usilovať sa o spravodlivosť proti HOA. Združenie vlastníkov domov je povinné konať v najlepšom záujme spoločenstva a vykonávať svoje povinnosti spravodlivo a bez diskriminácie. V prípade, že kondomovňa nesplní svoje vlastné pravidlá alebo štátne zákony, môže vlastník domu alebo skupina obyvateľov podať žalobu, v ktorej tvrdí, že HOA porušuje svoje povinnosti. Takéto súdne spory sú drahé a časovo náročné a každý, kto takúto žalobu zvažuje, by sa mal obrátiť na advokáta so skúsenosťami v súdnom spore HOA.