Obsah:
Ťahanie spúšte na nákup domov raz bolo tak jednoduché, ako nakupovanie za cenovo dostupný dom, škrabanie peňazí za zálohu, zabezpečenie financovania za primeranú úrokovú sadzbu a potom uzavretie.
V rokoch nasledujúcich po finančnom kolapsu USA v roku 2008, ktorý bol čiastočne spôsobený bublinou na bývanie spôsobenou nezodpovedným poskytovaním hypotekárnych úverov, však trh s bývaním utrpel obrovské turbulencie. Tento ekonomický trh vytvoril bezprecedentné podmienky na trhu s nehnuteľnosťami, ktoré diktovali zásoby nehnuteľností, cenovú dostupnosť a podmienky financovania, z ktorých všetky ovplyvňujú optimálne načasovanie nákupu.
Napriek nepredvídateľnosti trhu môžu potenciálni kupujúci predísť zlému načasovaniu akvizícií dodržiavaním určitých záruk.
S nízkymi cenami a rekordne nízkymi úrokovými sadzbami bola cenová dostupnosť v roku 2012 najpriaznivejšia od roku 1970.
Walter Molony, hovorca Národnej asociácie realitných kancelárií (parafrázoval)
Snímka trhu
Trh s nehnuteľnosťami v USA konečne unikol z prázdnin v rokoch 2008 až 2011. Údaje o predaji v roku 2012 sa v roku 2012 zvýšili o 9,5 percenta oproti roku 2011 a Národná asociácia realitných kancelárií očakáva ďalšie zisky do konca roka 2013, ktoré smerujú do roku 2014.
Zlá správa, ak sa chystáte kúpiť, je, že začiatkom roka 2013 je trh predávajúceho v štyroch z piatich regiónov, povedal Walter Molony, výskumník a hovorca NAR. "Dôvodom je, že sme mali toto veľké čerpanie v zásobách," povedal.
Spojené štáty zaznamenali v júli 2007 rekordný stav v oblasti bývania s viac ako 4 miliónmi domácností. V januári 2013 poklesol stav zásob na 1,74 mil., Čo je o 25% menej ako v januári 2012 a najnižšia zásoba od decembra 1999.
NAR očakáva, že na jar 2013 sa zvýši sezónny rast zásob, povedal Molony, ale môže byť nedostatočné na to, aby sa zabránilo častým viacnásobným ponukám alebo aby sa ceny domov rýchlo znížili.
"Ceny zaznamenali najsilnejší nárast od novembra 2005," povedal Molony. "Z tohto dôvodu sme aktualizovali našu cenovú prognózu na tento rok (2013). Myslíme si, že stredná cena sa bude zvyšovať na národnej úrovni približne o 7 percent."
Mediánová cena v januári 2013 bola 173 600 USD, čo je o 12,3 percenta viac ako v predchádzajúcom roku, čo je 11 mesačný medziročný nárast cien. Projekcia NAR pre strednú cenu za celý rok 2013 je $ 189,400.
"Nevýhodou ostrejšieho rastu, než je normálny rast cien, je to, ak sa to deje na dlhšie časové obdobie, potom sa nakoniec dostaneme do problémov s cenovou dostupnosťou a začnete ceny ľudí z trhu," povedal Molony. "Ešte nie sme tam."
S nízkymi cenami a rekordne nízkymi úrokovými sadzbami bola cenová dostupnosť v roku 2012 najpriaznivejšia od roku 1970, povedal. Po buste v roku 2008 sa ceny domov zdolali, klesali tak nízkoenergetické domy, ktoré predávali za menej ako náhradné náklady na výstavbu - to, že mnohí investori skočili do väčšiny zásob.
Najsilnejším faktorom, ktorý brzdí trh, je, že „úverová komunita bola averzná voči riziku… iba poskytovaním hypoték najzraniteľnejším dlžníkom s ľubovoľne vysokými úverovými hodnotami,“ povedal Molony.
Napríklad v Chicagu "kupujúci, ktorí sa pohybujú smerom nahor", tí, ktorí sa sťahujú zo svojich domovov, stále čelia problémom, pretože veritelia majú prísnejšie požiadavky, povedal Zeke Morris, prezident Chicagskej asociácie realitných kancelárií.
"Bolo to frustrujúce pre niektorých kupujúcich za vyššie ceny," povedal Morris. "Oni sú požiadaní o oveľa viac detailov, než kedy boli predtým požiadaní."
Pre najlepšie riešenie, povedal Molony, kupujúci by mali pracovať s realitnými agentmi, prednostne agentmi kupujúceho.
Kedy by som mal kúpiť?
Dôvera spotrebiteľov je hlavným impulzom pre značné investície, ako je napríklad dom, povedal Molony. Doplnenie zoznamu dôvery je istota zamestnania.
"Ak si nie ste istí stabilitou svojej práce, je to veľká vec," povedal Molony. "Ak máte krátkodobý časový horizont - povedzme, menej ako niekoľko rokov - budete lepšie prenajímať, pretože s najväčšou pravdepodobnosťou … nebudete získať späť transakčné náklady."
Typický kupujúci dnes plánuje zostať v dome 10 rokov; typický predajca bol v domácnosti deväť rokov. V minulosti sa odborníci na nehnuteľnosti domnievali, že ľudia musia vlastniť svoj domov po dobu troch až piatich rokov, aby si zarobili dostatok kapitálu na to, aby sa investícia vyplatila. Napriek tomu, že budovanie vlastného kapitálu trvalo dlhšiu dobu po páde trhu, „je to pravdepodobne pravda alebo sa k tomu vracia,“ povedal Molony.
Certifikovaný finančný plánovač Cathy Pareto spomenul ďalšie kritériá dôvery, ktoré by mali ľudia zvážiť pred kúpou domu.
"Kupujete si so svojím manželom dom, alebo idete do polovice s priateľom alebo priateľkou?" povedal Pareto. "Ako stabilný je ten vzťah? Druhá časť by bola, ako vyzerá trh?"
Finančný rámec je ďalším štandardom. "Ľudia robia veľké chyby, keď kupujú príliš veľa domu za to, čo môžu podporiť," povedal Pareto. "Ako vyzerá váš cash flow? Je polovica vášho platu na podporu vášho nového domu? Nuž, to môže byť úsek. Aké ďalšie zdroje príjmov máte?"
Ak potenciálny kupujúci chýba dôveru v niektorom z týchto problémov, Pareto a Molony odporúča prenájom miesto.
Viac Peniaze úvahy
Trh s bývaním a kolapsom bankového sektora spôsobili, že hypotekárni veritelia zapáchajú o požičiavaní peňazí, čo znamená, že potenciálni kupujúci domov potrebujú „slušný“ úver, ktorý by mal byť schválený na financovanie - „pravdepodobne (kreditné skóre) vo vyššie uvedených 720 rokoch,“ povedal Pareto. "Ak máte menej ako hviezdny kredit, môžete byť v očiach banky riskantným návrhom."
Ak je váš kredit je niečo pod vynikajúce, môžete si ublížiť so zlým úverom.
"Nemusíte byť schopní kvalifikovať sa na nízke úrokové sadzby, ktoré sú teraz k dispozícii väčšine ľudí, a nechcete platiť viac, než musíte alebo by ste mali zaplatiť za náklady na požičanie týchto peňazí," povedal Pareto.
Prvý-domov kupci by mali poznať svoje kreditné skóre; ak je nízka, mali by ju opraviť. Zaplaťte svoje účty včas, neberte si nový splátkový dlh a nepožiadajte o novú kreditnú kartu alebo stornujte starú, Molony odporučil.
Kupujúci potrebujú dostatok finančných prostriedkov na krytie zálohy vo výške približne 20% kúpnej ceny alebo banky sa na vás nemusia ani pozrieť, “povedal Pareto.
Medián zálohy na financovanie prvého kupujúceho v domácom financovaní prostredníctvom pôžičky Federálnej správy bývania je len 4% kúpnej ceny, poznamenal Molony. Mnohí kupujúci, ktorí nakupujú prvýkrát, sa obrátia na svoje rodiny, aby im pomohli so zálohou.
"Úprimne povedané, Národná banka mama a otec je veľmi tradičný spôsob, ktorý majitelia domov používajú na nákup," povedal. S odvolaním sa na ročné NAR prieskumu kupcov domov a predajcov, Molony povedal: "Keď sa spýtame kupujúcich prvýkrát," Čo ste použili na svoju zálohu? " 76 percent hovorí úspory, dvadsaťštyri percent - darček od príbuzného alebo priateľa a zvyčajne je to dar od rodičov.
Kupujúci tiež potrebujú hotovosť na náklady na uzavretie, ktoré sa líšia geograficky a podľa transakcií, povedal Molony. Očakávajte náklady na uzavretie vo výške 5% hodnoty domu.
Celkovo by mal potenciálny kupujúci vypočítať 25 percent svojho hrubého príjmu na istinu hypotéky a úroky. "To vám umožní byť pohodlný," povedal Molony.
Známky trhu kupujúceho
Hovorca Národnej asociácie realitných kancelárií Walter Molony uviedol tieto označenia ako meradlo, kedy sa cyklus nehnuteľností obráti na trh kupujúceho:
Inventarizácia bývania a mesačná ponuka, resp. Čas na trh, sú stabilné alebo mierne stúpajúce; predajcovia môžu byť viac motivovaní rokovať o podmienkach. Šesťmesačná ponuka je zhruba vyvážená medzi kupujúcimi a predávajúcimi, ale rýchlo rastúce zásoby alebo čas na trhu mimo sezónnych noriem by mohli byť znakom trhu kupujúceho.
Ceny domov stagnujú alebo stúpajú o menej ako jeden percentuálny bod nad infláciu. Výrazne klesajúce ceny zvyšujú cenovú dostupnosť, ale mohli by byť červenou vlajkou chudobných miestnych bytov a hospodárskych podmienok. Normálny dlhodobý cenový zisk na vyváženom trhu je o 1 až 2 percentuálne body nad infláciou meranou indexom spotrebiteľských cien.
Vzťah medzi úrokovými sadzbami hypoték, cenami domov a príjmom vám umožňuje minúť menej ako 25 percent hrubého príjmu na istinu hypotéky a úroky.
Vytváranie pracovných miest na miestnom trhu poskytuje dôveru a tým aj kupcom domov. Zlá ekonomika uľahčuje nákup, ale trvalé straty pracovných miest a straty obyvateľstva znamenajú, že predaj so ziskom môže trvať oveľa dlhšie, než je obvyklé. S normálnym rastom cien, väčšina kupujúcich vybudovať dostatok vlastného kapitálu za tri až päť rokov, aby sa obchod.