Obsah:
Veľkoobchod REO Foreclosures vo vašej oblasti za veľmi málo peňazí.
Ak ste oblasť je naložený s REO Foreclosures, ako by ste mohli byť robiť slušné strane príjmov alebo na plný úväzok s nehnuteľnosťami.
Rozhodnite sa, akú oblasť by ste chceli investovať a ktorá je naložená s REO Foreclosures. Budete chcieť, aby sa ubezpečil, že oblasť, ktorá vás zaujíma nielen má REO vlastnosti, ale že má tiež veľa hotovosti len investori, ktorí tam kúpia. Môžete to zistiť prostredníctvom verejných záznamov alebo prostredníctvom služby viacerých zoznamov (ak nemáte vlastný prístup, nájdite agenta, ktorý vám s tým pomôže). Tieto informácie uchovávajte na ďalšie použitie.
krok
Nájdite si investora priateľský titul spoločnosti alebo advokát, ktorý môže robiť vaše súčasné uzávery (alebo dvojité uzavretie.) Ak neviete, kde nájsť ten, ktorý budete musieť opýtať ostatných investorov, ktorí používajú, alebo sa pripojiť k miestnym realitným investíciám klub. (Veľa realitných klubov vám umožní ísť prvýkrát zadarmo … proste sa opýtať.)
Akonáhle nájdete svoju cieľovú oblasť, opýtajte sa miestnych nájomcov tam, či by mali záujem o ďalšie nehnuteľnosti na prenájom v tejto oblasti a koľko by boli ochotní zaplatiť za jedného.Môžete nájsť miestnych prenajímateľov tým, že volá na "prenájom" značky v tejto oblasti, hovoriť s realitnými kanceláriami a hovoriť s prenajímateľmi na miestnych realitných investičných klubových stretnutiach.
krok
Zapamätajte si v kroku 1, kde by ste mali požiadať realitného makléra, aby vám pomohol zacieliť oblasť, v ktorej kupujú hotoví kupujúci? No, budete sa opýtať, že realitný agent vrátiť niekoľko mesiacov a dať vám zoznam všetkých predajov hotovosti, ktoré sa konali vo vašej cieľovej oblasti pre REO Foreclosures. Tieto informácie budú nielen vám zoznam všetkých hotovosti kupujúci, ale tiež vám povedať, koľko títo investori sú ochotní zaplatiť za konkrétne typy nehnuteľností vo vašej cieľovej oblasti.
krok
V poriadku teraz, keď máte zoznam kupujúcich spolu a názov spoločnosti alebo advokát na mieste teraz môžete začať umiestnenie REO Uzavretie vlastnosti, aby ponuky na. Väčšina bánk bude zoznam svojich nehnuteľností s realitnými kanceláriami. Takže, pamätajte, že realitný agent, s ktorým ste sa zaoberali?:-) Áno, požiadate ich, aby vám denne poskytovali výpisy o uzavretí reo. Je to najlepšie zamerať sa na vlastnosti, ktoré boli na trhu na chvíľu, pretože keď prvýkrát narazili na trh, je tu veľa konkurencie. Ale na začiatku, zacielenie všetkých REO Uzavretie vlastnosti, ktoré prichádzajú na trh, len v prípade, že váš trh nie je tak konkurencieschopný ako ja.
Urobte si schôdzky s realitným maklérom, aby ste sa dostali do REO Foreclosure vlastností, ktoré vás zaujímajú. Pozrite sa na nehnuteľnosť a zistite, koľko práce je potrebné (ak nepoznáte žiadne údaje o opravách, nebojte sa … Stále nemám;-) vážne, nemám.) Môžete požiadať svojho realitného makléra o pomoc s tým, alebo si môžete vziať dodávateľa priateľa s vami, alebo môžete len predpokladať, že potrebuje celkovú črevnú prácu. Potom, čo ste videli dosť domov na predaj a dokonca videl dosť solds, budete môcť posúdiť množstvo práce, ktorá je potrebná sami. (Naozaj som si srandu, keď poviem, že stále nepoznám údaje o opravách. Som dosť dobrý na guesstimating hoci … zvyčajne prichádzam do 5 000 dolárov.)
krok
Teraz, keď máte všetky informácie, ktoré potrebujete, budete robiť ponuku (pomáha zabezpečiť, že máte kupujúcich na mieste PRVÝ. Takže si prácu na zozname kupujúcich, ok?)
Keď sa zaoberáte uzavretím bankového REO, nedovoľujú prideľovanie, takže budete robiť simultánne uzatváranie obchodov.
Ak chcete určiť cenu, ktorú ponúkate, prejdete na informácie poskytnuté realitným maklérom s hotovostnými riešeniami v danej oblasti a porovnáte ich s vlastnosťami, ktoré ste práve videli. Viete zo solds a od rozprávania sa s ostatnými investormi, čo budú hotoví investori platiť za takéto nehnuteľnosti, takže teraz stačí len zistiť svoj zisk a potom určiť MAX kúpnu cenu.
Budete sa chcieť porozprávať so svojím realitným maklérom o nákladoch na uzavretie, pretože sa znížia na váš zisk a budete ich potrebovať, aby ste mohli určiť maximálnu kúpnu cenu MAX, takže môžete aj naďalej profitovať. Náklady na uzavretie alebo vysporiadanie sa líšia v každej oblasti, takže naozaj budete musieť tieto informácie prekonať so svojím realitným maklérom.
Potom, čo ste všetky vaše čísla prišiel na to, vrátane vášho zisku, budete robiť ponuku.
Napríklad, povedzme, že investori platia 40 000 dolárov za nehnuteľnosti ako REO Foreclosure, na ktoré ste sa pozreli, a chcete dosiahnuť zisk vo výške 5 000 USD a vaše náklady na uzatvorenie budú približne 500 USD. Keď vezmete do úvahy všetky vaše náklady na nákup MAX, bude to 34 500 USD. (Zisk 40 000 USD - 5000 USD - záverečná cena 500 EUR = nákupná cena MAX.)
Nezačínajte tam. Štart trochu nižšie, pretože ak začnete vysoko, je ťažké ísť dole, ale ak začnete znížiť, môžete postupne dostať až na svoju MAX cenu v prípade potreby.
Niektorí veľkoobchodníci používajú metódu vzorca a to, čo to znamená, že používajú vzorec na určenie ich kúpnej ceny MAX. Určujú hodnotu po opravení domu (to, čo stojí za to po tom, čo je to opravené), že sa množia, že kdekoľvek od 65% do 70% (budete musieť vyladiť na základe vášho trhu) a potom odpočítať náklady na opravu a váš zisk a to sa rovná vašej maximálnej kúpnej cene.
Príklad: Povedzme, že na domovom obchode vo výške 40 000 USD bude mať dom fixovaný hodnotu 100 000 USD. A dom potrebuje 45 000 dolárov za prácu. Stále chcete zbierať $ 5000. Takto zistíte, aká je vaša nákupná cena MAX pomocou vzorca: 100 000 USD x 70% = 70 000 USD - 45 000 USD (opravy) = 25 000 USD je vaša maximálna nákupná cena MAX. (Našiel som pomocou vzorca
krok
Vzhľadom k tomu, že ste určili svoju cenovú ponuku, budete musieť dať svojmu realitnému zástupcovi vážny vklad. To je ukázať banke, že ste vážne vaša ponuka. Takže realistickejšie, čím viac odložíte na banku. Avšak, majte na pamäti, ak ste späť z obchodu z akéhokoľvek dôvodu, ktorý nie je zahrnutý do podmienok vo vašej zmluve, ako budete strácať tieto peniaze (takže nechcete, aby to bolo tak vysoké.) Odporúčam pri rokovaní s REO exekúcie dať 500 dolárov na 1000 dolárov ako vážny peniaze, ale ak sa môžete dostať preč s 100 dolárov … ísť na to!
Váš realitný agent prevezme šek a s najväčšou pravdepodobnosťou ho maklér uloží na viazaný účet až do vyrovnania / uzavretia.
krok
Ak ste novým realitným investovaním, môžete si v zmluve o Vašom majetku vybrať rôzne nepredvídané okolnosti. Ako kontrola nehnuteľnosti, kontrola olova na báze olova, hypotéka, kontrola radónu atď.
Len varovanie však, čím viac nepredvídaných okolností si vyberiete, tým menej atraktívna je vaša ponuka pre banku.
Vo všeobecnosti si nevyberám žiadne nepredvídané udalosti a som si vedomý toho, že moje vážne peniaze sú v tomto scenári vystavené veľkému riziku (pretože si ani nevyberiem hypotéku.) Keď to urobíte, čo je najlepšia ponuka môžete robiť, keď sa zaoberáte REO Foreclosures, banka bude chcieť, čo sa nazýva dôkaz finančných prostriedkov. V skutočnosti budú chcieť doklad o finančných prostriedkoch, či si zvolíte nepredvídané udalosti alebo nie, len fyi.
Dôkaz o finančných prostriedkoch je práve to, dôkaz, že máte peniaze na kúpu tejto nehnuteľnosti. Ak máte úverovú linku, kreditnú kartu, toľko v banke alebo priateľ alebo člen rodiny, ktorý má niektorú z týchto vecí s takým množstvom peňazí na svojom účte, môžete to použiť ako doklad o finančných prostriedkoch. Ak nie, môžete získať doklad o financovaní z toho, čo sa nazýva transakčná finančná spoločnosť. (Len google "transakčné financovanie" pre zoznam miest, s ktorými môžete hovoriť.)
Keď sa banka odhlási z vašej ponuky, mnohokrát bude mať banka titulnú spoločnosť, s ktorou budú chcieť uzavrieť obchod (niekedy vám poskytnú stimuly, aby sa to stalo aj tak.) všetky vaše podpísané dokumenty do vašej spoločnosti názov a požiadať ich, aby urobili "zdvorilostné zatváranie" a nechať ich informovať banky názov spoločnosti tiež. Týmto spôsobom zostávate pod kontrolou dohody.
krok
Teraz, keď banka a vy podpísali zmluvu, je čas nájsť si kupujúceho na konci! Zavolajte všetky "na prenájom" známky, ktoré ste videli, kde prenajímatelia povedal, že by mali záujem o viac nehnuteľností na prenájom v tejto oblasti a povedať im, že máte niečo na základe zmluvy a chcete vedieť, či majú záujem o kúpu.
Zavolajte všetkým, ktorých ste pridali do zoznamu kupujúcich!
Taktiež si vezmite prázdne biele vlnité plastové nápisy s kovovými stojanmi a napíšte na ne svojou silnou čiernou magickou značkou:
3 lôžka / 1 ba. lacný dom $ 40k CASH / Musí predať! 555-5555
A dať asi 20 z nich v oblasti, kde je dom. Telefón vyzváňa háčik. (Ak nemáte peniaze na nákup asi 20 z nich, budete len robiť veľa studenej volania a výskumu v podstate. Volanie majiteľov a volanie investorov, že viete, kúpil dom za peniaze v posledných pár mesiacov …. pamätajte, že tento zoznam máte od realitného makléra?)
Vaším cieľom je usilovne pracovať, aby ste našli svojho koncového kupujúceho, takže môžete uzavrieť svoje REO Foreclosures a môžete tiež dostať zaplatené!
krok
Akonáhle nájdete koncového kupujúceho, potom podpíšete s nimi dohodu o predaji. V tejto dohode o predaji budete "predávajúci" a budú "kupujúcim". (Viem, že ste ešte s bankou ešte neuzavreli, ale keďže máte uzatvorenú zmluvu o predaji na pozemku, teraz máte to, čo sa nazýva spravodlivý záujem o nehnuteľnosť a môžete ho propagovať a predávať ako „predávajúceho“.) Nezabudnite uviesť správnu predajnú cenu tu (vyššia cena!) Tiež budete musieť získať vážny vklad od svojho kupujúceho taky. Vzhľadom k tomu, že ste teraz predávajúci, chcete, aby to bolo čo najvyššie. Takže viete, že tento kupujúci je s obchodom vážny. Ak chcete byť v bezpečí, nechať si dať vážnu kontrolu peňazí v názve spoločnosti alebo meno právnika. Budú ho uchovávať na viazanom účte až do vyrovnania / uzavretia. Uistite sa, že dajte im vedieť, že uzavretie sa stane s vašou spoločnosťou názov spoločnosti alebo realitného advokáta (akonáhle dôverujete tomuto kupujúcemu alebo viete, čo robíte, môžete sa rozhodnúť použiť ich názov spoločnosti alebo právnika na zatvorenie.)
krok
Teraz budete predávať tento predaj papierovanie na svojho právnika a / alebo názov spoločnosti. Môžete im dať vedieť, že to bude simultánna uzávierka, na ktorej pracujete.
Ak z nejakého dôvodu, názov spoločnosti hovorí, že nemôžete urobiť súčasné zatváranie, môžete to urobiť dvojité zatváranie a môžete použiť transakčné financovanie, ktoré ste hľadali o pár krokov. Umožňujú vám požičať si peniaze na niekoľko hodín alebo niekoľko dní, aby ste dosiahli dohodu. Buďte si vedomí toho, čo vám budú účtovať peniaze, pretože to budete musieť vložiť do svojich nákladov na uzavretie.
Ukázať až do vyrovnania a zbierať $ 5,000 !!! Teraz choď a nájdi si viac REO Foreclosures na veľkoobchod!