Pravidlá aktívnej účasti vlastníkov nájomného majetku

Zoznam daňových pravidiel priaznivých pre prenajímateľov nehnuteľností je dlhý. Dostatočný odpočet, odpisy, sadzby dane z kapitálových výnosov, 1031 výmen a pravidlá pasívnej straty činnosti vyplývajú z rámca politík, ktoré podporujú investície do nehnuteľností. Ak vlastníte nájom nehnuteľnosti alebo uvažujete o kúpe niektorých, zoberte si tieto pravidlá, aby ste porozumeli účinkom na váš spodný riadok. Pravidlo pasívnej straty aktivity, v spojení s jeho aktívnou požiadavkou účasti, je obzvlášť cenné pre nových investorov, ktorí môžu ukázať stratu v prvom roku hry.

Musíte sa aktívne zúčastňovať na spravovaní svojho prenájmu, aby ste mohli využívať všetky daňové odpisy.

Pochopenie účasti

Keď zarobíte peniaze prostredníctvom prenájmu nehnuteľnosti nájomné, je všeobecne považovaný za pasívny príjem. Vychádza viac zo samotného majetku, než je služba, ktorú poskytujete. Ak stratíte peniaze, je to pasívna strata príjmu alebo jednoducho pasívna strata. Zisk je zdanený ako bežný príjem. Ako sa so stratou zaobchádza, záleží na tom, či ste sa aktívne zúčastnili na prenájme. Ak ste sa aktívne nepodieľali na prenájme, môžete iba odpočítať pasívne straty z pasívnych ziskov, napríklad z iných nehnuteľností na prenájom. Ak nemáte pasívne zisky, môžete previesť pasívnu stratu dozadu alebo dopredu na iné daňové roky, v ktorých máte pasívne zisky na kompenzáciu. Ak ste sa od roku 2014 aktívne zúčastnili, dokážete si odpočítať až 25 000 USD v pasívnej strate z nepasívnych príjmov, ako sú mzdy z vašej práce.

Požiadavka minimálneho spoluvlastníctva

Musíte vlastniť aspoň 10% majetku, ktorý vykazuje pasívnu stratu, aby ste splnili test aktívnej účasti a mohli ste odpočítať pasívne straty z pasívneho alebo aktívneho príjmu. Neexistujú žiadne výnimky z tohto pravidla. Ak ste nevlastnili aspoň 10 percent majetku, nemôžete odpočítať pasívne straty z ničoho iného ako pasívny zisk, aj keď ste stále oprávnení niesť stratu späť alebo dopredu do iných daňových rokov.

Aktívna účasť

Okrem toho, že vlastníte aspoň 10 percent prenajatého majetku na splnenie testu aktívnej účasti, musíte sa aktívne zúčastniť na správe majetku, najmä v rozhodnutiach manažmentu. Služba interných príjmov poskytuje príklady aktívnej účasti ako reklamné jednotky, vyberanie nájomného a vykonávanie alebo zabezpečenie opráv. Objasňuje však, že pojem „aktívna účasť“ je menej prísnym štandardom ako „materiálna účasť“ uplatniteľná na odborníkov v oblasti nehnuteľností. Ak sa chcete aktívne zúčastniť, nemusíte riešiť všetky aspekty riadenia. Ak schválite nových nájomcov, zistíte podmienky prenájmu a schválite výdavky, splnili ste test.

Obmedzenia pre osoby s vysokými príjmami

Úplný odpočet pasívnej straty z pasívneho príjmu vo výške 25 000 USD je k dispozícii len daňovým poplatníkom s upraveným upraveným hrubým príjmom vo výške 100 000 USD alebo menej (50 000 USD alebo menej, ak sa vydávajú samostatne). Vyraďuje sa nad 100 000 USD a končí úplne pre zárobkov s príjmami 150 000 USD a viac.