Obsah:
- Sloboda vyjednávať platobné podmienky
- Kupujúci dostane okamžité držanie, ale nie titul
- Čo sa stane, ak kupujúci nemôže zaplatiť
- SAFE Act
Pozemková zmluva je typom financovania predávajúceho.Funguje to trochu ako hypotéka, ale namiesto banky poskytujúcej financovanie predávajúci financuje predaj nehnuteľností v pravidelných splátkach. Kupujúci je zvyčajne oprávnený presunúť sa do nehnuteľnosti hneď po podpísaní zmluvy, ale nezískava právny nárok na majetok až do ukončenia platieb. Indiana zmenila tradičné zmluvné zmluvné právo tak, aby bolo spravodlivejšie voči kupujúcemu.
Sloboda vyjednávať platobné podmienky
Kupujúci môže požiadať o financovanie predávajúceho, ak nie je schopný získať úver alebo si nemôže dovoliť zálohu. Namiesto straty kupujúceho sa predávajúci môže dohodnúť na predaji na základe zmluvy. Platobné podmienky na základe pozemkovej zmluvy sú spravidla flexibilnejšie ako pri financovaní treťou stranou, aj keď sa od nich nevyžaduje. Mnohí predajcovia sa dohodnú na vzdaní sa zálohy, napríklad výmenou za vyššiu kúpnu cenu. Strany majú širokú slobodu rokovať o podmienkach podľa Indiana kontaktného práva.
Kupujúci dostane okamžité držanie, ale nie titul
Kupujúci je spravidla oprávnený vlastniť majetok hneď, ako podpíše zmluvu, akonáhle predloží ponuku na zálohu alebo hneď, ako zaplatí prvú pravidelnú splátku. Predávajúci už nemá právo vstúpiť na nehnuteľnosť, než je prenajímateľ povinný prenajať nehnuteľnosť. Právny nárok na majetok však zostáva u predávajúceho, kým kupujúci nevykoná poslednú plánovanú platbu. Predávajúci tiež drží fyzickú držbu listiny vlastníctva. To zastaví kupujúcemu v snahe predať alebo financovať majetok, ktorý ešte nie je úplne vlastníkom. V prípade, že kupujúci vykoná poslednú platbu, je predávajúci povinný pomôcť kupujúcemu pri prevode vlastníctva.
Čo sa stane, ak kupujúci nemôže zaplatiť
Najväčšou nevýhodou pozemkových zmlúv je to, čo sa stane, ak kupujúci nemôže zaplatiť. Predtým by kupujúci, ktorý nesplácal, stratil celú svoju investíciu a predávajúci by sa mohol chopiť majetku bez toho, aby prešiel procesom uzavretia trhu. Takže aj keď kupujúci vykonal 99 platieb a zmeškal len jeden, mohol by stratiť všetko. Indiana zreformovala svoje zákony, aby napravila situáciu, keď kupujúci zlyhá po dokončení mnohých platieb. Ak je kupujúci vo vlastnom imaní v čase zlyhania "významný", ako je definované v zákone, predávajúci musí začať formálne postupy uzavretia pred súdom namiesto toho, aby len prevzal majetok späť. Kupujúci má nárok na kompenzáciu za akumulované imanie predtým, ako predávajúci môže majetok opätovne nadobudnúť.
SAFE Act
Zákon o bezpečnom a spravodlivom vymáhaní hypotekárnych licencií z roku 2008 („SAFE Act“) vyžaduje, aby štáty prijali právne predpisy, ktoré vyžadujú udelenie licencie pre pôvodcov úverov na nehnuteľnosti. Zákon SAFE spoločnosti Indiana vstúpil do platnosti v júni 2010. Vyžaduje, aby strany, ktoré poskytujú finančné prostriedky na nákup nehnuteľností vrátane predajcov na základe pozemkových zmlúv, mali licenciu. Proces udeľovania licencií je drahý a časovo náročný. Nemusíte však získať licenciu, ak predávate domov, v ktorom ste predtým bývali, predávate majetok najbližšiemu príbuznému alebo predávate komerčné budovy.